平谷法院外景

审判员和书记员

原告及代理人

被告及其委托代理人

旁听人员

法庭全貌

原告提供的证据

原告方证人

被告方证人闫某

被告方证人李某

当庭宣判

法官接受采访
3月25日9时，直播平谷法院审理“农村房屋两易其手 初始买卖合同是否有效”案
  • [主持人]：
    主持人：网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。我是本次庭审的直播员。希望通过今天的庭审直播，给各位网友提供一个学习、交流法律知识的机会。
    [09:07:45]
  • [主持人]：
    首先向大家简要介绍一下案情。
    [09:08:07]
  • [主持人]：
    被告丁桂银（河北省人）系被告于桂（平谷区南独乐河镇公爷坟村人）的儿媳。2004年10月21日，原告代金广与被告丁桂银签订买卖协议，约定将原告代金广所有的位于北京市平谷区南独乐河镇丰台村的房屋作价3000元卖于二被告丁桂银和于桂。2009年5月1日，被告丁桂银又与第三人闫学明。现原告起诉要求判处其与丁桂银之间的买卖合同无效。
    [09:11:12]
  • [主持人]：
    主持人：原、被告及其代理人已到庭，庭审马上开始。
    [09:12:42]
  • [书记员]：
    请旁听人员保持肃静。现在宣布法庭纪律。
    1、未经法庭允许，不准记录、录音、录像、摄影。2、除因本院工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区，不得随意走动、退场。3、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为。4、未经审判员许可，不准发言、提问。5、不准吸咽和随地吐痰，旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出。6、请关闭各类通讯工具。7、对于违反法庭纪律的人，审判人员可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款、拘留。8、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款、拘留。
    [09:13:18]
  • [书记员]：
    全体起立。请审判员入庭。
    [ 审判员]：
    请坐。
    [09:13:36]
  • [审判员]：
    核对双方当事人身份。
    原告代金广，男，1967年8月出生，汉族，北京市平谷区平谷镇居民，住北京市平谷区光明西小区。
    委托代理人陈涛，男，1979年11月出生，汉族，北京市平谷区平谷镇居民，住北京市平谷区。
    被告丁桂银，女，1967年11月出生，汉族，河北省围场满族蒙古族自治县燕格柏乡天桥村农民，住北京市平谷区南独乐河镇丰台村。
    委托代理人曹海军（丁桂银之子），1982年9月出生，汉族，河北省承德市满族蒙古族自治县燕格柏乡天桥村农民，住北京市平谷区南独乐河镇丰台村。
    委托代理人梁秀稳，北京市柴傅律师事务所律师。
    被告于桂，男，年月日出生，汉族，北京市平谷区南独乐河镇公爷坟村农民，住该村。
    委托代理人梁秀稳，北京市柴傅律师事务所律师。
    [09:15:08]
  • [审判员]：
    双方当事人符合法律规定，可以参加本案诉讼。
    [ 审判员]：
    双方当事人对对方出庭人员有无异议？
    [ 原告]：
    无异议。
    [ 被告]：
    无异议。
    [09:15:36]
  • [审判员]：
    现在开庭，北京市平谷区人民法院今天依法适用简易程序，公开开庭审理原告代金广诉被告丁桂银、于桂房屋买卖合同纠纷一案。本案由平谷法院代理审判员章瑾独任审判，书记员殷湘洋担任庭审记录。
    双方当事人在案件审理过程中有以下诉讼权利和诉讼义务：诉讼权利：1、申请回避的权利；2、提出新的证据的权利；3、进行辩论和请求法庭进行调解的权利；4、原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；5、最后陈述的权利；诉讼义务：1、有依法行使诉讼权利的义务，2、听从法庭指挥、遵守法庭纪律的义务，3、如实陈述事实的义务。你们双方听清了吗？是否申请回避？
    [ 原告]：
    听清了，不申请回避。
    [ 被告]：
    听清了，不申请回避。
    [09:15:57]
  • [审判员]：
    下面进行法庭调查，首先由原告宣读诉状或口头陈述事实，讲明具体诉讼请求及理由。
    [ 原告]：
    2004年10月21日，我与二被告签订房屋买卖合同，将位于北京市平谷区南独乐河镇丰台村东斜街16号的房屋以3000元的价格卖给二被告。后经了解，农村房屋限制买卖，上述房屋买卖合同应属无效，我遂多次找二被告协商解决，但至今未果。故起诉要求确认我与二被告于2004年10月21日签订的上述房屋买卖合同无效。
    [09:16:20]
  • [审判员]：
    被告针对原告陈述的事实、理由、诉讼请求进行答辩？
    [ 被告]：
    一、争议房款是二、原告交给被告的房子是破旧的房子，被告在买房屋之后进行了修缮，是房子也了一定的升值三、09年5月1日四、原告已不是丰台村的村民，所以其没有资格享有该房子的所有权；综上，双方的合同
    [ 审判员]：
    被告对房子进行了哪些修缮？
    [09:24:23]
  • [被告]：
    对房瓦和房驼更换，新铺了地砖、打上水泥、更换了玻璃，修改自来水、厕所，安装了太阳能。
    [ 审判员]：
    原告对被告的什么意见？
    [09:24:47]
  • [原告]：
    我们申请法院追加闫学明为第三人，房子的最终归属有利害关系。被告丁桂银的2009年的12月，之我们没有将房子卖给丁桂银。原告是否是丰台村的村民与原告是否享有房子的所有权无关。
    [ 审判员]：
    闫学明是有独立请求权的第三人，如果其认为对自己有利害关系，可以另行起诉。
    [09:25:04]
  • [审判员]：
    根据民事诉讼法的有关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。下面由原告方就其主张进行举证？
    [ 原告]：
    我们有村委会的证明一份，证明房子是代增富从王氏奎处买的房子。
    [09:25:22]
  • [审判员]：
    证明上说的“村东房一处”就是指的本案的房子吗？
    [ 原告]：
    是。我父母的户口就在该处。房子的所有权是我父母的。
    [09:25:44]
  • [审判员]：
    被告看一下证据有什么意见？
    [ 被告]：
    对证明的真实性有异议。证明的问是先盖的。对于房子是从王氏魁处买的事实没有意见。但是该证明不能证明房子是原告父母的。
    [ 审判员]：
    房子是什么时候买的被告知道吗？
    [09:26:02]
  • [被告]：
    对买卖协议和照片没有意见，另外房子的价格是9600元。
    [ 原告]：
    我方出示户口本。
    [09:35:55]
  • [被告]：
    对户口本的真实性没有异议，但是不能证明房子是原告父母的。
    [ 审判员]：
    原告还有什么证据？
    [09:36:15]
  • [原告]：
    有证人蔡某。
    [ 审判员]：
    传证人，证人介绍一下自身情况？
    [09:46:08]
  • [证人]：
    我叫蔡某，男，北京市平谷区人。
    [09:47:21]
  • [审判员]：
    证人和双方有什么利害关系吗？
    [ 证人]：
    没有。
    [09:47:39]
  • [审判员]：
    作为证人有如实陈述事实的义务，如作伪证将受到法律制裁，你听清了吗？
    [ 证人]：
    听清了。
    [09:48:58]
  • [审判员]：
    说一下要证明的事实。
    [09:49:44]
  • [证人]：
    我于09年12月和代金广一起去找丁桂银，代金广想把房子要回来。丁桂银也没说不同意，只是说商量一下，说房子已经升值了现在已经值10万元，后又把代金广把爱人找来了，双方一起协商此事，当时没有协商成。
    [ 审判员]：
    双方对证人证言有什么意见？
    [09:54:38]
  • [原告]：
    没有意见。
    [ 被告]：
    没有意见。
    [09:54:56]
  • [审判员]：
    双方对证人有什么要问的？
    [ 原告]：
    在双方没有协商成是为什么？
    [ 证人]：
    因为对价格没有协商一致，代金广嫌要的多。
    [09:55:11]
  • [被告]：
    证人见过丁桂银吗？
    [ 证人]：
    见过。
    [ 审判员]：
    证人退庭，稍候在笔录上签字。
    [09:55:22]
  • [审判员]：
    原告还有什么证据补充？
    [ 原告]：
    没有。
    [ 审判员]：
    房子是谁买的？
    [ 原告]：
    于桂。
    [09:56:02]
  • [审判员]：
    为什么两份合同都是丁桂银签名？
    [09:56:15]
  • [审判员]：
    房子究竟卖给谁了？
    [10:02:48]
  • [原告]：
    卖给丁桂银和于桂，是其和于桂一起出资。是于桂给他儿子买的，但是当时没有签字。
    [ 被告]：
    钱是我给的，房子也是我买的。
    [ 审判员]：
    为什么上次给原告作笔录时原告说房子是丁桂银买的？
    [10:11:08]
  • [审判员]：
    当时是谁说要买房？
    [ 原告]：
    于桂。
    [ 审判员]：
    为什么不把两个人的名字写在一份和合同上呢？因为房子的买房人都是代金广？
    [10:11:19]
  • [原告]：
    两份合同是一式，当时丁桂银说要写两份。
    [ 审判员]：
    房款是谁给的？
    [ 原告]：
    丁桂银。
    [10:11:33]
  • [审判员]：
    被告对自己提出的主张有无证据要向法庭出示？
    [ 被告]：
    有证明一份。
    [ 审判员]：
    原告对被告的证据有什么意见？
    [ 原告]：
    对真实性有异议，该证据和双方当事人及本案没有关联性。该证据和本案的事实有冲突。请求法院允许我方与对方对该证据予以核实。
    [10:15:11]
  • [审判员]：
    买卖房屋的价格是多少？
    [ 被告]：
    85000元，当时把一年的租金给扣除了。
    [10:15:56]
  • [原告]：
    我们要求对该证明进行司法鉴定，鉴定该协议的书写的日期不准确，从而证明该合同是假的。
    [ 审判员]：
    该证明和本案有什么关联吗？
    [10:25:04]
  • [原告]：
    没有，那我们不要求鉴定了。但是请求法院把该证据妥善保管。
    [ 审判员]：
    被告还有什么证据？
    [10:25:18]
  • [被告]：
    有证人闫学明。
    [ 审判员]：
    传证人，证人介绍一下自身情况？
    [10:25:29]
  • [证人]：
    我叫闫某，男，1967年7月出生，汉族，北京市平谷区农民。
    [10:25:57]
  • [审判员]：
    证人和双方有什么利害关系吗？
    [ 证人]：
    没有。
    [10:26:08]
  • [审判员]：
    作为证人有如实陈述事实的义务，如作伪证将受到法律制裁，你听清了吗？
    [ 证人]：
    听清了。
    [ 审判员]：
    说一下要证明的事实。
    [ 证人]：
    09年4月，他说八万五把房子卖给我，我们就找李文华写了合同。
    [10:26:19]
  • [审判员]：
    双方对证人证言有什么意见？
    [ 原告]：
    有意见。
    [ 被告]：
    没有意见。
    [ 审判员]：
    双方对证人有什么要问的？
    [ 被告]：
    当时说房款多少？
    [10:32:04]
  • [证人]：
    八万五。
    [ 原告]：
    证人找过书记写字吗？
    [ 证人]：
    没有。
    [ 原告代理人]：
    证人知道房子是丁桂银从代金广处买的房子吗？
    [ 证人]：
    知道。
    [10:32:33]
  • [原告代理人]：
    当时他怎么跟你说的？
    [ 证人]：
    他说他儿子要结婚，需要彩礼，所以把房子卖了。当时有我和丁桂银夫妇，还有李文华。
    [ 原告代理人]：
    钱如何给的？
    [ 证人]：
    当时拿了一个黑色的带子装钱，让证人把钱点了。
    [10:38:22]
  • [原告代理人]：
    房子之前是王世魁的证人知道吗？
    [ 证人]：
    知道。
    [ 原告代理人]：
    你知道农村房屋买卖有许多问题吗？
    [ 证人]：
    知道，所以我找证明人。
    [ 审判员]：
    证人退庭，稍候在笔录上签字。
    [10:42:06]
  • [被告]：
    我方有证人李文华。
    [ 审判员]：
    传证人，证人介绍一下自身情况？
    [ 证人]：
    我叫李东华，男，1949年6月出生，汉族，北京市平谷区农民。
    [ 审判员]：
    证人和双方有什么利害关系吗？
    [10:42:32]
  • [证人]：
    没有。
    [ 审判员]：
    作为证人有如实陈述事实的义务，如作伪证将受到法律制裁，你听清了吗？
    [ 证人]：
    听清了。
    [10:42:43]
  • [审判员]：
    说一下要证明的事实。
    [ 证人]：
    丁桂银找我说把房子买给闫学明了，让我给当中间人，我就同意了。当前在场的人有我和丁桂银夫妇，还有闫学明。当时我们用复印纸写了协议，当时是我给点钱。当时说的是八万五，后来给的是八万八。之后我就走了。
    [ 审判员]：
    双方对证人证言有什么意见？
    [10:43:15]
  • [原告]：
    没有意见。
    [ 被告]：
    没有意见。
    [ 审判员]：
    双方对证人有什么要问的？
    [ 原告]：
    买卖协议除了签名以外都是证人写的吗？
    [10:43:33]
  • [证人]：
    是。
    [ 原告]：
    当时所有的手续都是2009年5月1日晚上办的吗？
    [ 证人]：
    是。
    [ 原告]：
    双方买卖房屋经过村委会了吗？
    [10:43:44]
  • [证人]：
    不清楚。
    [ 被告]：
    没有要问的。
    [ 审判员]：
    证人退庭，稍候在笔录上签字。
    [10:43:54]
  • [审判员]：
    本案经过当事人当庭陈述、举证、质证及法庭对证据的审查，案件事实已经调查清楚，法庭调查结束。下面进行法庭辩论。当事人在法庭调查的基础上，围绕经过法庭调查的事实、证据以及适用法律提出自己的意见。在辩论中，不要发表与本案无关的辩论意见，不允许使用污秽、讽刺、挖苦等具有人身攻击性的语言。首先由原告发表辩论意见。
    [10:44:13]
  • [原告]：
    双方之间签订的合同是无效的，所以我们的请求应得到法院的支持。
    [ 审判员]：
    被告发表辩论意见？
    [ 被告]：
    被告提交了分家单、买卖协议，能够证明代金广有处分房子。另外，我们没有违反一户一宅和会议纪要的规定。另外原告现在已经不是丰台村的居民，其没有权利要回房子。
    [ 原告]：
    原告的户口与合同是否有效无关，原告是房主就有权要回房子。
    [ 被告]：
    不认可。户口本与房子的所有权人没有关系。
    [11:00:42]
  • [审判员]：
    双方还有什么新的辩论意见？
    [ 原告]：
    没有。
    [ 被告]：
    没有。
    [ 审判员]：
    法庭辩论结束，下面进行法庭调解，双方当事人是否原告在本庭的主持下进行调解？
    [ 原告]：
    同意。
    [ 被告]：
    不同意。
    [11:01:24]
  • [审判员]：
    由于被告不同意调解，本庭不再予以调解，现双方当事人做最后陈述。
    [ 原告]：
    坚持诉讼请求。
    [ 被告]：
    坚持答辩意见。
    [ 审判员]：
    现在休庭，稍候听取宣判。
    [11:01:44]
  • [审判员]：
    现在继续开庭，原告明确一下两份合同中那个无效？
    [ 原告]：
    我方确认房子是卖给丁桂银了。
    [11:21:32]
  • 全体起立，下面我代表北京市平谷区人民法院进行口头宣判，具体内容以正式判决书为准：
    本院认为，分加单明确载明将东斜街16号房屋分给原告，原告虽称分家时其只获得房屋使用权，房屋所有权仍归属其父母，但这明显与农村分家风俗不符，原告父母的户口在东斜街16号也不能当然证明原告父母享有该房屋所有权，故本院对原告所称该房屋仍属其父母所有的主张不予采纳。且若房屋为原告父母所有，原告也不是本案的适格原告。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地使用权与集体经济组织成员这一特殊身份相关联，在房地一体的格局下处分房屋的同时也处分了宅基地，这种行为损害了集体经济组织的权益是法律法规明确禁止的。原告起诉被告要求确认双方所签的房屋买卖合同无效的理由即是被告是南独乐河镇丰台村集体经济组织以外的成员，但原告亦已将户口迁出南独乐河镇丰台村，其亦不具备南独乐河镇丰台村集体经济组织成员的身份。故原告起诉要求确认合同无效的自身身份要件已不存在。其依据的理由已不成立。对其诉讼请求本院不予支持。
    据此，判决如下
    驳回原告代金广的诉讼请求。
    案件受理费35元，由原告代金广负担（已交纳）。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
    [11:44:42]
  • [审判员]：
    请坐下。原告及代理人对本案判决内容听清了吗？
    [ 原告]：
    听清了。
    [ 审判员]：
    被告对本案判决内容听清了吗？
    [ 被告]：
    听清了。
    [ 审判员]：
    现在闭庭。
    [11:44:54]
  • [主持人]：
    主持人：今天的庭审结束了。此次直播得到了北京市高级人民法院法制宣传处姚学谦和赵岩的指导和帮助，在此表示感谢！今天的直播就到这里，感谢网友的关注，再见！
    [11:49:35]
  • [声明]：
    此次庭审直播内容为现场记录，未经法庭和当事人的审阅，仅供关心此次庭审直播的网友参考，不具有法律效力。
    [11:49:53]