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5月29日9时，北京法院网直播门头沟法院审理“卖无产权证房屋反悔三年后诉求买卖无效”案

[主持人]：
各位网友大家好，我是门头沟区人民法院网络直播员韩继先，欢迎关注门头沟法院网络直播。

[08:54:31]
[主持人]：
今天为您直播的是原告孙顺江诉被告金城阜业房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案。案情如下：2004年9月，孙某与被告张某签订房屋买卖合同，约定被告从原告处购买房屋一套，双方签订了房屋买卖合同。后原告依约向被告交付房屋，被告支付了部分房款，但仍有部分房款至今未付。由于该房屋一直没有办理房产证，所以至今没有办理过户手续。原告认为双方房屋买卖合同违反了“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的法律规定，于2008年4月诉至法院，要求判决买卖合同无效，并要求被告支付房屋使用费43500元。

[09:01:30]
[主持人]：
本案由门头沟法院民一庭代理审判员张胜独任审判，书记员孟盼担任法庭记录。

[09:02:57]
[主持人]：
庭审准备工作已经就绪，双方当事人已经就座。下面带您进入庭审现场。

[09:04:06]
[书记员]：
下面宣读法庭规则，诉讼参与人应当遵守法庭规则，维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹，发言、陈述和辩论需经审判长许可。旁听人员未经法庭许可不得录音、录像和摄影，不得随意走动和进入审判区，不得发言、提问、不得鼓掌和实施其他妨害审判活动的行为。

[09:06:40]
[书记员]：
对于违反法庭规则的人，审判员可以口头警告训诫，也可以没收录音录像和摄像器材，责令退出法庭或者经院长批准予以罚款、拘留，对哄闹冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人依法追究刑事责任，情节较重的，予以罚款，拘留。

[09:07:51]
[审判员]：
北京市门头沟区人民法院民事审判一庭今天依法适用简易程序公开开庭审理原告孙顺江诉被告北京金城阜业房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案。现在核对当事人身份。

[09:09:37]
[周永刚]：
原告孙顺江，男，1960年出生。（未到庭）
委托代理人周玉顺，北京市某律师事务所律师。（未到庭）
委托代理人周永刚，男，1956年出生。

[09:12:40]
[张燕波]：
被告张燕波，女，1974年出生。
委托代理人任亚刚，男，1961年出生。（未到庭）
被告北京金城阜业房地产经纪有限公司。
法定代表人胡某，总经理。（未出庭）
委托代理人李媛，男，1981年出生，北京金城阜业房地产经纪有限公司职员。（未到庭）

[09:13:36]
[审判员]：
被告方对原告出庭人员有无异议？
[ 张燕波]：
没有异议。

[09:14:26]
[周永刚]：
没有异议。

[09:15:34]
[审判员]：
原告、被告向法庭报告的内容，与向本院提交的诉讼主体资格证明及委托书相一致，各方当事人出庭资格合法，可以参加本案诉讼。本案由本院代理审判员张胜独任审判，本院书记员孟盼担任法庭记录。各方当事人是否申请回避？

[09:16:25]
[周永刚]：
不申请。
[ 张燕波]：
不申请。

[09:17:29]
[审判员]：
根据民事诉讼法的有关规定，当事人在法庭上享有如下权利：
　　　1）申请回避的权利；
　　　2）提供证据的权利；
3）对争议的事实有辩论的权利和请求法庭调解的权利；
4）原告有放弃、变更，增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
5）陈述最后意见的权利。
　　　解释回避权利，根据民事诉讼法第四十五条的规定和最高人民法院关于审判人员严格执行回避制度的若干规定，当事人认为审判人员、书记员等与本案当事人有亲属关系或其他利害关系，可能影响公正审判的，可以提出事实和理由申请回避。
　　　在庭审过程中，当事人还应履行如下义务：
　　　1）依法行使诉讼权利的义务，不得滥用赋予的诉讼权利。
　　　2）听从法庭指挥，遵守法庭纪律；
　　　3）如实陈述事实。
　　　对违反法庭规则的，视情节轻重，本院将依法进行训诫，责令退出法庭或者处以罚款、拘留；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。在庭审过程中，原告未经法庭许可中途退庭的按撤诉处理，被告未经许可中途退庭的，可以缺席审判。各方都听清了吗？

[09:18:30]
[周永刚]：
听清了。
[ 张燕波]：
听清了。

[09:19:16]
[审判员]：
下面开始法庭调查，首先由原告当庭陈述起诉的事实、理由及诉讼请求，或宣读起诉书。

[09:20:22]
[周永刚]：
2004年9月，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告从原告处购买坐落于门头沟区绮霞苑小区甲8号楼1单元302号的房屋，原告交付房屋后被告支付房款。签订协议时该房屋无房产证。协议签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告并未支付原告全部款房款。我认为，依据城市房地产管理法“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，原、被告间签订的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定应为无效合同，因此被告应当返还原告的房屋，并且支付从2004年10月至今的房屋使用费。诉讼请求，1、要求确认签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告张燕波腾出坐落在门头沟区绮霞苑小区甲8号楼1单元302号房屋；3、要求被告张燕波支付房屋使用费43500元；4、诉讼费用由被告承担。

[09:20:57]
[审判员]：
下面由被告孙伟针对原告的诉讼事实、理由、请求进行答辩。

[09:21:21]
[张燕波]：
我不同意原告的诉讼请求。我在买房时没有说过不能办理房产证，我方也是在原告同意的前提下才入住该房屋的，在我方居住期间多次催促原告办理房产证，但至今未能办理，也正是因为没有办理房产证，所以才未给付原告全款。我方用所有积蓄出款购房，原告在与我签订合同时存在隐瞒和欺骗的行为，所以不同意原告的诉讼请求。

[09:22:50]
[审判员]：
被告金城阜业公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃了答辩的权利。庭前，本院组织双方当事人进行举证、质证，双方的陈述有无变更？

[09:23:15]
[周永刚]：
没有。
[ 张燕波]：
没有。

[09:23:40]
[审判员]：
庭后，原告向本院提交了抵房协议及商品房买卖合同，证明京大公司从北京市门头沟区建设开发公司买的，因京大公司与原告存在债权债务关系，所以将房抵给了原告，现在因京大公司无力支付办理房屋所有权转移登记手续的费用，导致目前无法办理房产证。对上述证据，被告质证。

[09:24:11]
[张燕波]：
在购买房屋时，我方并不了解房屋的权属状况，只是说没有时间办理房产证。我方基于相信中介公司才购买房屋的。

[09:24:40]
[审判员]：
在上次质证后，本院向相关部门调取了房屋所有权证复印件及中介公司名称变更的通知，双方对上述材料进行质证。

[09:26:09]
[周永刚]：
对真实性、合法性没有异议，但该材料与本案没有关联性。
[ 张燕波]：
没有异议。

[09:26:24]
[审判员]：
下面宣读本院于2008年5月8日到北京国信嘉业房地产开发有限公司进行调查的笔录。问：您看一下这份买卖合同是真实的吗？答：是真实的。问：现在京大公司是否还差购房款？答：不差购房款了。问：你公司是否认可京大公司对其购买的房屋有处分权？答：买卖合同上的房屋已经是京大公司的了，京大公司有处分房屋的权利。问：买卖合同上涉及的房屋能否办理房屋所有权证？答：可以办，但是要京大公司办理，我公司不对第三方，只针对京大公司。问：您还有补充吗？答：没有了，我们只是负责协助京大公司办理。双方听清了吗？有无异议？

[09:32:31]
[周永刚]：
听清了。没有异议。
[ 张燕波]：
听清了。没有异议。

[09:33:14]
[审判员]：
下面宣读本院于2008年5月6日向北京世纪城京大建筑工程公司进行调查的笔录。问：就原告孙顺江诉被告张燕波买卖合同纠纷一案，我院向你了解一下有关情况，你看一下抵房协议。答：对抵帐没有异议。问：座落在绮霞苑小区甲8号楼1单元302号房屋所有权是什么状况？答：这房是我公司从开发商处抵帐取得的，尚未办理房产证，我公司把这房又抵帐给了孙顺江，和孙顺江就这房还有争议，现在这房因公司内部问题办不了房产证，以后和孙顺江如何解决还有待协商。双方听清了吗？有无异议？

[09:35:18]
[周永刚]：
听清了。没有异议。
[ 张燕波]：
听清了。没有异议。

[09:35:38]
[审判员]：
下面就相关问题向双方当事人进行询问。原、被告之间的买卖合同是什么时间订立的？

[09:37:26]
[周永刚]：
2004年9月。

[09:38:09]
[审判员]：
被告对原告所述时间有无异议？

[09:38:25]
[张燕波]：
没有异议。

[09:38:57]
[审判员]：
原告，什么时间向被告交付涉案房屋的？

[09:39:21]
[周永刚]：
签订合同后交付的。

[09:40:27]
[张燕波]：
2005年1月交付的房屋。当时，原告让我们先入住。

[09:40:54]
[审判员]：
对此，原告有无异议？

[09:41:24]
[周永刚]：
没有异议。

[09:41:42]
[审判员]：
原告，你方所主张的房屋使用费43500元的计算方法是什么？
[ 周永刚]：
按照现行市场租房价格确定的。自被告入住时到原告起诉之前。具体的标准还不能确定下来。该费用为我方自行估算。

[09:41:58]
[审判员]：
对你方所主张的房屋使用费有无证据出示？

[09:42:33]
[周永刚]：
没有证据。

[09:43:10]
[审判员]：
购房款1500元是什么时候支付的？

[09:43:28]
[周永刚]：
购房时支付的。

[09:43:49]
[审判员]：
被告有无异议？

[09:44:06]
[张燕波]：
没有异议。

[09:44:24]
[审判员]：
余款是多少未支付？

[09:44:44]
[周永波]：
应该是268500元。

[09:45:32]
[审判员]：
2008年5月，被告张燕波将余款268500元交到法院，被告陈述一下交款目的。

[09:45:54]
[张燕波]：
我希望我父母入住该房屋，给他们一个稳定的居住场所。

[10:19:38]
[审判员]：
被告是否同意将该款交给原告？
[ 张燕波]：
同意。

[10:20:17]
[审判员]：
原告是什么意见？
[ 周永刚]：
将来房产证如何办还是一个不确定的因素。因此我方不同意被告的意见。

[10:20:53]
[审判员]：
原告对事实部分有无补充？
[ 周永刚]：
没有。

[10:21:59]
[审判员]：
还有无新的证据提供？
[ 周永刚]：
没有。

[10:23:56]
[审判员]：
诉讼请求有无变更？
[ 周永刚]：
没有。

[10:24:16]
[审判员]：
被告张燕波对事实部分还有无补充？
[ 张燕波]：
没有。

[10:24:38]
[审判员]：
还有无新的证据提供？
[ 张燕波]：
没有。

[10:25:11]
[审判员]：
答辩意见有无变更？
[ 张燕波]：
没有。

[10:25:32]
[审判员]：
鉴于被告金城阜业公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃了质证的权利。法庭调查结束，下面开始法庭辩论。双方争议焦点在于：原告和两被告订立的买卖合同是否有效。当事人有无异议？
[ 周永刚]：
没有异议。
[ 张燕波]：
没有异议。

[10:26:13]
[审判员]：
首先由原告发表辩论意见。
[ 周永刚]：
原、被告双方在签订合同时，明知涉案房屋没有房产证，也不能确定办理房产证的准确时间，双方在缔约过程中存在过失行为，导致这样的后果，责任应由双方共同承担。原告交付房屋后，未能办理房产证，被告在该房屋居住期间，也告知过被告。由于今后能否办理房产证还是不确定的因素，且双方的过失行为也违反了法律法规的强制性规定，所以我方认为人民法院应依据事实及法律规定确认买卖合同无效。

[10:27:08]
[审判员]：
下面由被告张燕波发表辩论意见。
[ 张燕波]：
我方不认为合同无效，我方通过中介公司与原告方签订了合同，我方并不知晓争议房屋是抵帐而来。

[10:28:01]
[审判员]：
原告有无新的辩论意见？
[ 周永刚]：
三方签订居间合同时都明知该房屋未办理房产证，所以双方都存在缔约过失的行为，正是因为这种共同的行为导致现在后果的发生，签订合同后，被告只是交了一部分定金而不是全款，全款均在被告手中，所以被告并不存在有任何损失。

[10:28:42]
[审判员]：
被告张燕波有无新的辩论意见？
[ 张燕波]：
我方基于相信中介公司及原告才签订合同的，我方并未失信。

[10:29:08]
[审判员]：
法庭辩论结束。首先由原告陈述最后意见。
[ 周永刚]：
坚持诉讼请求。

[10:29:29]
[审判员]：
被告张燕波陈述最后意见。
[ 张燕波]：
坚持答辩意见。

[10:29:55]
[审判员]：
根据法律规定，法庭调解应遵循合法自愿原则，你们是否同意法庭调解？
[ 周永刚]：
不同意。

[10:30:25]
[审判员]：
鉴于一方当事人不同意法庭调解，本庭不再进行调解，将依法做出判决。现在休庭。双方当事人看笔录签字。

[10:30:52]
[主持人]：
今天的庭审到此结束。此次直播得到了北京市高级法院法制宣传处姚学谦和赵岩的大力指导和支持，在此表示忠心感谢。参加此次直播的还有担任此次速录任务的杨洋，在此一并表示感谢。

[10:33:43]
[声明]：
此次庭审直播的内容为现场记录，未经法庭和当事人的审阅，不具有法律效力，仅供关心此次庭审的网友参考。

[10:34:40]