各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人逸馨。北京市西城区人民法院即将在本院第29法庭开庭审理原告李羿与被告北京天鸿集团公司商品房买卖合同纠纷一案,该案系因公共设施维修基金及契税交纳问题而引发的首例商品房买卖合同纠纷案件。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！

本案由西城法院民事审判庭第一审判庭赵长新法官独任担任审判长，与审判员史朝晖、刘红共同组成合议庭，书记员由杨丽萍担任。

下面介绍一下赵长新法官的基本情况：
赵长新，西城区人民法院民一庭助理审判员，四级法官，1998年毕业于中国青年政治学院法律系，获法学学士学位，现就读于北京大学法学院研究生班。曾发表过《现代司法理念的灵魂

现在，法庭已经做好了开庭准备，书记员宣布开庭：

请旁听人员保持肃静，现在宣布法庭纪律，诉讼参与人应当遵守法庭规则，维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹。发言、陈述和辩论须经审判长认可。旁听人员必须遵守下列纪律

1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；

2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；

3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；

4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；

5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；

6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；

7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。

法庭规则宣布完毕。全体起立，请审判长、审判员入庭（审判长、审判员入庭，就坐）。

（审判长坐下后）请坐。

报告审判长，双方当事人及其诉讼代理人已到庭，开庭准备工作完毕。

首先核对双方当事人的情况。

李羿，男，1973年出生，汉族，北京市英格律师事务所律师。住本市西城区。

北京天鸿集团，住所地北京市东城区沙滩后街22号。

刘希模，董事长。

郭燕明，男，北京宝泰房地产开发有限责任公司干部。住本市西城区。

双方当事人对对方出庭人员有无异议？

无异议。

无异议。

双方出庭人员符合有关法律规定，可以参加本案诉讼。（敲击法槌）现在开庭。北京市西城区人民法院今天依法公开审理原告李羿诉被告北京天鸿集团公司商品房买卖合同纠纷一案，本案依法适用普通程序审理，由本院民事审判一庭代理审判员赵长新担任审判长，与审判员史朝晖、刘红共同组成合议庭，由书记员杨丽萍担任法庭记录。下面告知当事人诉讼权利和诉讼义务：

诉讼权利 1、申请回避的权利；

2、提出新的证据的权利；

3、进行辩论和请求法庭给予调解的权利；

4、原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反诉及反驳的权利；

5、最后陈述的权利。

诉讼义务 1、依法行使诉讼权利的义务；

2、听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务；

3、如实陈述事实的义务。

上述诉讼权利及诉讼义务，双方当事人是否听清？是否申请回避？

听清了，不申请。

听清了，不申请。

现在进行法庭调查，法庭调查为双方所争议的事实，双方对自己的主张应提供相应的证据加以证明，反驳对方意见，应说明具体理由。下面先由原告陈述事实经过、诉讼请求及理由。

事实及理由：2004年8月7日，原告与被告签订了“0746827”号《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买由被告开发建设的位于西城区西直门内“熙府桃园”1号楼3单元802号房屋。被告应于2005年6月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。现原告中约定的交房时间已过，但被告仍未向原告交付房屋。故起诉被告。诉讼请求：判决被告立即向原告交付房屋。现在增加诉讼请求，请求判令被告向我支付逾期交房违约金（自2005年7月1日起至实际支付日，按日向我支付已交付房价款万分之2的违约金），理由是合同有约定，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付日止，出卖日按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。

下面由被告对原告的起诉进行答辩。

答辩人与李羿（本案原告）于2004年8月7日签订“商品房买卖合同”一份，该合同附件五，补充约定：“做为房屋买受人的原告应按合同总价款的2%向政府管理机关交纳住宅公用部分公共设施维修基金，在房屋交用前由买受人一次性交付。”“因买受人未如期履行上述义务或未在出卖人规定的交房期限内接受房屋，导致房屋未能按期交付的，从出卖人《房屋入住通知单》规定的日期届满之日起，视为出卖人已履行交房义务。”另依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。”第六十七条之规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

综上所述，答辩人与原告之间的约定，未违反法律禁止性规定，应具有合同约束效力，原告未按约定履行相关义务，同时主张相关权利，于法无据，其法律后果应由原告自负。

现在开始举证、质证，双方当事人要围绕双方的诉讼焦点举证、质证，以证明自己的诉讼主张，首先由原告举证，被告质证。

出示证据一（“0746827号”《商品房买卖合同》），时间为2004年8月7日。证明原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设的“熙府桃园”小区商品房，被告应于2005年6月30日前向原告交付房屋。证明事项为原、被告之间存在买卖合同关系，被告应按时向原告交付房屋。

被告对证据有无异议？

对证据真实性、关联性无异议。

交付期限在合同第六页第八条有约定。

请原告继续举证。

出示证据二（付款发票四张）时间为2004年7月31日至2005年6月23日，证明原告向被告支付了全部购房款。证明事项为原告已经履行了自己的付款义务。

被告对证据有无异议？

对证据真实性无异议。

请原告继续举证。

出示证据三（“熙府桃园”业主入主通知书及代收代交费用明细单）。

被告对证据有无异议？

对证据真实性无异议。结算通知书有印章的真实性和关联性予以确认，对入住通知书予以认可，对代收代交费用明细单不予认可，因不是我方提供。

请原告继续举证。

出示证据四（结算通知单及入住流程确认单），时间为2005年6月23日，证明原告按通知时间前去办理入住手续。证明事项为原告按时前去办理入住手续，进行了业主身份核查和房款结算。因双方就代收费用及办理入住手续的顺序发生分歧，被告拒不为原告办理入住。

被告对证据有无异议？

对证据真实性无异议。对入住流程确认单和结算通知单的关联性不予认可，我方认为与本案无关。

请原告继续举证。

出示证据五。一是北京市人民政府关于修改《北京市契税管理规定》的决定，该文件第二条规定，本市行政区域内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人，应当按照《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则和本规定缴纳契税；该文件第四条规定，本市契税征收机关为市和区县地方税务局；该文件第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局和市地方税务局确定的其他凭证的当天；该文件第九条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，到契税征收机关办理纳税申报手续。

二是关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知，该文件第一条规定，购房者在办理立契过户手续前，应按房屋买卖合同上标明的购房款的2％缴纳商品住宅维修基金；该文件第二条规定，商品住宅维修基金由市、区、县小区办代收。

三是关于严格规定归集住宅公共维修基金的通知，该文件第一条规定，各区、县房地局、小区办要严肃查处建设单位擅自代收维修公共基金的行为。

被告对证据有无异议？

对证据无异议。

请原告继续举证。

没有其他证据了。

下面由被告举证，原告质证。

出示证据一，《中国人民共和国合同法》第45条、67条规定，就此约定应该认定为附条件，先履行一方没有履行，后履行一方有权拒绝。原告没有按照合同约定履行，被告作出相应的拒绝履行要求，符合法律规定。

这是法条，不能作为证据。

现在向双方当事人询问问题。原告，你认为被告向你收取的那些费用不合理对吗？

证据三中所列四项，代收代交明细单，房产印花税、测绘费、公共维修基金、契税。印花税应向税务机关缴纳，被告无权征收。测绘费在合同中约定被告应提供结算通知单，当时购买时房屋是暂测面积，应向我提供实测面积图，应由被告提供。公共维修基金依据通知。合同只约定我付清房款后就应交付房屋。收费标准对第二项有异议。

办理入住的时间为何时？

我在2005年6月23日下午办理的入住。6月17日收到被告给我入住通知书。

被告请说明房屋大产权证办理情况？

认为与本案无关，对该情况回去核查，今天无法得知。熙府桃园已办理入住，竣工验收时间不清楚，回去核查。

原告办理入住时，需要缴纳哪几种费用？

在合同中作出约定，自行交纳的有部分公共维修基金、物业管理费用、依据供暖协议的供暖费。

契税、公共维修基金应向谁交纳？

契税和公共维修基金应由本人向政府机关缴纳，依据缴纳凭证我们办理入住手续。原告是分四次付款，不是一次性付款。依据合同约定，如原告有交纳的相关说明，我们可以协议解决予以办理。但原告没有相关证据证明其已经向该收取部门缴纳公共维修基金，我方认为本案争议的是公共维修基金，合同只对公共维修基金作出约定。

原告，你以什么形式交纳房款？

我是以银行贷款形式交纳的。贷款75万元，其余的是交纳现金。

按照入住通知书记明的内容应缴纳入住供暖费用，现在你是否交纳？

我核验了身份，按照面积误差结算了房款、办理了代办产权手续，领取了入住通知书，我凭该通知书办理入住手续和交纳供暖费用，现在没有给我入住通知单，无法交纳物业费和供暖费。6月23日，我曾向被告客务部经理反映了此事。

对于此情况我方不予认可。

原告要求被告给付违约金依据是什么？

商品房买卖合同第七节第九条（逾期交房的违约责任）。

被告关于物业费和供暖费是否作出办理入住的条件？

依据双方入住通知，合同补充协议附件五规定，物业管理费、供暖费在达到交付条件后办理交付手续，买受人应付清全部房款，出卖人应出示买卖合同政府文件，买受人在规定日期内在相关管理部门领取入住说明书并签署有关合同和交纳相关费用。应向有关部门缴纳费用后持发票到我处才能办理相关手续。原告是否交纳物业费我现在不清楚。

有入住通知单后才能领取钥匙。在办理交接时应按照第八条约定办理，被告没有按此合同规定办理。

买受人得到备案表、报告书等批准文件，应由原告方先履行义务，再由我们委托小区的物业部门代为交接。

被告看一下入住通知书第二页第五条下面注解，“以下费用支付方式如下”，办理产权手续各项费用包括什么？是否包括公共维修基金？

包括公共维修基金，但应由原告自行向政府管理机关交纳。现在小区办就此能否收取公共维修基金我不清楚，该小区的其他业主有的已经自行缴纳公共维修基金，有的则一次性缴纳了房款，他们的公共维修基金具体向谁交纳的我不清楚。我们委托了北京司源鸿业房地产经济公司办理房屋买卖入住手续。

据我所知，我们小区办理入住的业主，在入住时均向被告交纳了公共维修基金，有代收收据和明细单，可以证明他们代收该笔费用，北京司源鸿业房地产经济公司是销售机构。在庭后我会提交法院调查的申请。

法庭调查结束，下面进行法庭辩论，双方当事人要围绕本案争议的焦点阐明自己的观点和法律依据，首先由原告发表辩论意见。

一、双方所签订的是《商品房买卖合同》，支付房款、交付房屋是买卖双方最根本的合同义务。本案中原告已经按照合同关于付款的约定向被告足额支付了全部房屋价款，至此原告作为商品房买受人的义务已经全部履行完毕。

二、被告要求原告先行缴纳公共维修基金、契税、产权待办费、物业费、供暖费后才能向原告交付房屋，违反了《商品房买卖合同》与商品房交付的约定。合同附件五《补充协议》的第七条约定，商品房达到交付条件后，双方办理交付手续，买受人应付清全部房款，出卖人应出示买卖合同第八条规定的证明文件，同时向买受人出具《房屋入住通知单》，买受人应在规定期限内持房屋入住通知单到物业管理验收交接房屋。领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署物业管理合同、供暖协议及缴纳相关费用。再次，合同已经明确约定了房屋交付的条件和办理入住的顺序，即房屋交付的条件为商品房达到交付条件，买受人付清房款。办理入住的顺序为出卖人先向买受人出示《竣工验收备案表》、《面积实测报告书》，然后验收交接房屋，再领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，最后签署物业管理合同、供暖协议并缴纳相关费用。但被告却违反合同的上述约定，在原告办理入住时不但不向原告出具《竣工验收备案表》、《面积实测报告书》，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，还强行要求原告先签署物业管理合同等各种协议，缴纳维修基金、契税、产权待办费等费用才能验收房屋。被告的行为违反了合同中所约定的交付条件和交付顺序。被告拒不按照合同约定的条件和顺序向原告支付房屋，其行为已经构成违约，应承担违约责任。

三、《商品房买卖合同》附件五第六条、京房地物字（1999）第1088号文件《关于归集住宅公用部位公共设施维修基金，在房屋交用前由买受人一次性交付。首先，合同和文件中约定的是将维修基金交付给政府管理机关，而不是被告。其次，该文件买受人缴纳该款项的时间为办理立契过户手续前。被告强令原告在入住前向其缴纳公共维修基金，肆意篡改政府部门规定的缴纳时间和缴纳对象。根据京国土房管物字（2001）1170号文件规定建设单位不得代收维修公共基金。原告多次与主管部门北京市西城区小区办维修基金收取办公室咨询和办理交纳手续，被告暂时不能收取，需在办理立契过户手续时收取。根据《北京市契税管理规定》“本市行政区域内的土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的以及其他个人为契税的纳税人，应该依照《条例》及其细则和本规定缴纳契税”；第四条“本市契税征收机关为市和区、县地方税务局”；第八条“契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权书转移合同的当天”；第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，交纳税款”，被告不具备收取税款的资格，原告向税务机关缴纳税款的时间应为办理立契过户手续之时，被告自己尚不具有该商品房的房屋所有权、又何谈房屋权属转移。除上述费用外，被告还要求原告向其缴纳产权待办费用1000元，无论是《商品房买卖合同》还是被告《入住通知书》中的《代收代交费用明细单》都没有规定原告要交纳该费用。所以原告已经履行了《商品房买卖合同》中的义务，被告应按照合同的约定立即履行向原告支付房屋的义务。

下面由被告发表辩论意见。

双方签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，对公共维修基金作了明确约定，应由原告向政府管理机关交纳，在原告没有履行该协议条款情况下，我们拒绝履行其相应要求。原告提出各项相关费用一些由我们收取，一些由物业相关部门收取，我方认为不应由我方收取。分类和明细在办理入住手续时有相关提示。如不能缴纳应有相关证据向我们解释，双方可以协商。我们认为既然有约定，该约定又没有违反法律规定，则约定应是合法有效的，对双方有约束力，不应改变和违反。该诉讼引发的是由于原告未能按照约定履行，被告在原告没有履行情况下拒绝相应履行要求，该法律后果应由原告自行承担。

原告有无新的辩论意见？

补充两点，补充1、被告至今否认代收代交费用明细单由他提供，系逃避责任；补充2、合同中没有约定缴纳维修基金契税是房屋交付条件，缴纳房屋基金与否与房屋缴纳无关。

被告有无新的辩论意见？

维修基金在房屋交用前由买售人一次性支付，应是合同的约定。

法庭辩论结束，双方当事人最后陈述。

坚持诉讼请求。

坚持答辩意见。

双方当事人有无调解意愿与方案？

坚持要求被告为我办理入住。

希望原告拿出西城区有关部门不能收取该维修基金的相关证据，在此基础上可以协商。

因原告今天不能提供相关证据，法庭给双方当事人7日举证期限，逾期视为举证不能。原、被告是否听清？

听清了。

听清了。

合议庭将在休庭后对本案进行评议，现在休庭。（敲击法槌）

现在庭审结束，本案将待当事人举证期限届满后，择期另行开庭。特别感谢北京法院网、中国法院网、北京市高级人民法院法宣处的有关领导和同志对此次直播的大力支持。

直播到此结束，谢谢各位网友对此次庭审直播的关注！再见。

本次直播策划：蔡英伟 孙敬 魏立新 王珊
技术支持： 王永 王伊莎 胡晓童 周洁
照片提供： 王永

声明，本直播不是庭审笔录，不具法律效力。