《请叫我总监》是一部以投资为主题的职场轻喜剧，讲述了拥有投资梦想的宁檬（女主角）大胆追梦，从一名秘书逆袭成长为金牌投资人的励志故事。剧中，有团队的协作共赢，有职场的人情世故，也有职场小白的历练蜕变，多段故事情节涉及法律问题，让我们从法律的角度进行解读和分析。

　　情节一：十拿九稳的项目险些被截胡

　　既明资本投资公司打算投资奇林家居项目，并已完成了市场尽调等前期准备工作，只等双方签署投资协议书。然而就在这时，奇林家居公司却与另一家投资公司彩凰资本进行洽谈，并准备甩开既明资本，与彩凰资本签约。

　　问：如果奇林家居公司真与彩凰资本签约，是否应赔偿既明资本公司损失？

　　答：当事人为了缔结契约，前期要进行接触、磋商、谈判等，这都属于缔约的过程。在这一过程中，随着双方联系的深入，公司之间的利益互联也会更加密切，相应地彼此间的信赖也会随之增长。各方当事人相信未来能够成功签约，所以会作出更充分的前期准备，比如备足资金、预备场地、扩充人员等等。

　　这个时候双方已由原来的普通关系进入到一种信赖关系，双方互负一定的附随义务，例如互相协助、互相照顾、互相告知、互相诚实等。如果当事人违背了附随义务，并破坏缔约关系，就构成缔约过失，应赔偿对方信赖利益损失。

　　民法典第500条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。

　　从司法实践来说，缔约过失责任的赔偿范围，主要包括缔约合同的支出、所受损失等。

　　在剧中，既明资本已经完成前期投资尽调，双方经过多次磋商，对投资合同的主要内容也基本达成一致，“这个项目已经没有别的障碍了”，双方只待签约。此时奇林家居若舍弃既明资本而与彩凰资本签约，就构成缔约过失，应对既明资本为签约付出的成本等损失承担赔偿责任。

　　情节二：房东出售房屋 宁檬被迫搬家

　　房东阿姨将宁檬租住的房子卖了，答应将剩余租金退给她，并让她抓紧时间把房子腾出来。因工作繁忙，宁檬没顾上搬家，房东一直电话“轰炸”，催促她尽快搬家，宁檬答应第二天就搬走。老板石英偶然得知宁檬被“退租”，体谅她租房不易，将自己闲置的公寓借给宁檬居住。

　　问：房东阿姨突然“清退”的行为是否构成违约？

　　答：为了保护租赁关系的稳定性和承租人的居住利益，民法典第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。

　　具体来说，原来的房屋租赁合同并不会因为房屋被售而自然终止或者解除。房屋出售后，新房主获得了原房主在租赁合同中的权利，例如租金请求权、合同解除权、押金请求权、返还房屋请求权等，也承担对应的合同义务，例如维修房屋、保证房屋正常使用等。租客的居住利益不会受到影响，只是房东从原来的“老房东”变成现在的“新房东”。

　　此外，为了更充分地保障租客居住稳定性，民法典第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。这就是承租人的优先购买权。

　　具体来说，房东应该告知租客，他准备卖掉该房屋的相关事情，租客在同等条件下可以优先购买该房屋。

　　民法典第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

　　也就是说，如果房东没有履行告知义务，导致租客错失购买该房屋的机会并造成相应损失时，租客可要求房东进行赔偿。

　　在剧中，一方面，根据“买卖不破租赁”原则，宁檬与新房主之间已经自然形成租赁关系，所以她有权继续在该房屋内居住。在租赁合同履行期间，房东擅自解除合同，并让宁檬返还房屋的行为构成违约，应承担违约责任。另一方面，房东事先没有告诉宁檬她要卖房，也没有问宁檬是否有购买该房屋的意向，就将房屋卖给了其他人，这一行为侵害了宁檬作为承租人的优先购买权。

　　（作者：北京市房山区人民法院 瞿叶娟）