开发商未取得商品房预售许可证

　　取得商品房预售许可证明，是法律、行政法规的强制性要求。未取得预售商品房许可证明而签订的合同确定无效，但满足了补正条件即在向法院起诉前取得了商品房预售许可证明，则合同有效，合同效力追溯到合同签订之时。

　　【法条指引】《城市房地产管理法》第45条《商品房买卖合同司法解释》第2条

　　“假按揭”套取银行贷款

　　所谓“假按揭”，是指开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或独立伪造购房借贷申请人，以虚假购房交易套取银行信贷资金的行为。无论是真实签名的假按揭，还是伪造签名的假按揭，买受人和开发商之间买卖房屋的意思表示不真实，其实质是恶意串通骗取银行贷款，预售合同无效。

　　【法条指引】《民法典》第154条

　　阴阳合同中的“阴合同”及“阴条款”

　　商品房预售过程中，开发商和买受人出于某种目的对同一交易签订两份内容不一致的合同。其中，提交给房地产管理部门备案但未实际履行的为“阳合同”，另一份当事人掌控并实际履行的为“阴合同”，司法实践中，“阴阳合同”的区别常见于价格条款。

　　尤其在交易房屋为精装修商品房的情况下，开发商出于规避政府限价、少交税费的目的，在备案的“阳合同”中约定的房屋本身价格低于开发商实际售价，同时以装修定制、家具转让、委托家具采买等名目，在预售合同中另行约定相应条款或签订补充协议，约定的装修、转让、采买价格即为真实交易价格与备案房价之间的差价。按双方真实的意思，相应名目价款实为购房款的一部分。

　　要注意的是，在目前一手房限价政策的大背景下，部分买受人清楚知晓“阴阳条款”的内容、签署目的，于此情形下，“阳合同”中的价格条款是否存在规避政府限价、国家税收监管等强制性法律规定的情形，宜交由房管局、税务局等行政主管部门进行核定，人民法院在此基础上对条款效力进行判断。即使认定价格条款无效，不影响合同其他部分如装修质量、完工时间条款的效力，当事人以逃避国家税收、违反政府限价为由，要求确认登记备案的“阳合同”全部无效的，人民法院不予支持。

　　【法条指引】《民法典》第146条