在执行实践中，当事人有时私下达成以物抵债协议，这种以物抵债协议成立并发生法律效力必须同时符合四个要件，即必须有债权债务的关系客观存在、必须有双方当事人关于以物抵债的合意、抵债给付必须与原定给付不同、须债权人受领抵债给付以代替原给付。凡是不完全符合上述四个要件的以物抵债协议不具有法律效力，不能对抗人民法院的强制执行。湖南省永州市零陵区人民法院唐正旭法官评析的这个案件具有一定的代表性。

　　案情

　　2015年6月18日聂某、蒋某向杨某借款20万元，约定月利息2%，借期一年。借款到期后，蒋某无力偿还借款，遂于2017年3月10日，聂某、蒋某与杨某签订购房合同，合同约定：蒋某自愿将位于零陵区百万庄1号路七楼产权面积135平方米加顶楼隔热层作价38万元卖给杨某，抵偿杨某借款本息27万元后，待房产证、土地证过户后，杨某再付清所有尾款11万元。蒋某在2017年7月5日前没有办理好产权过户手续，蒋某自愿把8楼隔热夹层作为违约金和利息抵给杨某所有。因蒋某在与杨某签订购房合同之前，已将房产抵押在信用社贷款，所以蒋某无法将房产过户给杨某。在蒋某未按时履行还款义务时，杨某向法院提起民事诉讼，请求聂某、蒋某偿还杨某借款本金20万元及其利息，法院作出生效民事判决书支持杨某的诉讼请求，杨某已向法院申请执行，该案正在执行中。

　　法院在执行申请执行人张某与被执行人聂某、蒋某民间借贷纠纷一案中，查明被执行人蒋某名下在永州市零陵区百万庄1号路有房屋一套，法院于2017年12月12日查封了该房屋。因被执行人不履行生效法律文书所确定的义务，法院于2018年6月29日拍卖被执行人蒋某所有的位于永州市零陵区百万庄1号的的7楼房屋以及附属8楼隔热夹层。杨某认为涉案房屋附属的8楼由聂某、蒋某作为违约金和利息抵给杨某，8楼隔热夹层属于杨某所有，故对法院一并拍卖8楼隔热夹层的行为提出异议。

　　裁判

　　法院经审查认为，异议人所主张的8楼房屋依法不能办理房屋权属证书，仅系7楼房屋的附属隔热夹层，不能单独进行交易；且法院生效民事判决书已经判决了异议人的借款本金及其利息，并进入了执行程序，异议人主张8楼房屋权属亦没有支付相应的对价，异议人主张8楼房屋的权属没有法律依据；在被执行人蒋某与异议人杨某约定该条款时，涉案房屋已经办理了抵押登记，抵押人在抵押期间转让已办理登记的抵押物的，抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效。故异议人称涉案房屋8楼属于异议人所有的理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回异议人杨某的异议请求。

　　评析

　　本案中，蒋某与杨某达成的以物抵债协议欠缺部分生效要件，不能对抗人民法院的强制执行。

　　一、8楼隔热夹层不能单独进行交易

　　根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”8楼隔热夹层系开发商出售7楼住房的时候一并出售，8楼隔热层不属于城市房屋规划设计范围内的房屋，只是7楼住房的附属设施，不能依法登记领取权属证书，8楼隔热夹层与7楼住房具有不可分割性，8楼隔热夹层不能单独进入房地产市场进行交易，因此，蒋某与杨某签订的以物抵债协议约定以8楼隔热夹层抵偿借款违约金和利息的约定违反了法律规定，系无效的民事法律行为。

　　二、杨某没有为取得8楼隔热夹层支付相应的对价

　　杨某借给蒋某本金20万元，约定月息按2%计算，在蒋某与杨某签订的以物抵债协议约定以8楼隔热夹层抵偿借款违约金和利息以后，杨某向法院起诉，要求蒋某偿还借款20万元及其利息，得到了法院的支持，并进入了执行程序，这表明杨某在签订以物抵债协议以后并没有放弃借款利息，那么杨某对以物抵债协议并没有支付相应的对价。以物抵债协议是一个双务有偿合同，一方在没有支付相应对价的情形下，有权要求另一方履行合同约定的义务。因此，杨某主张8楼隔热夹层的所有权缺乏实体法依据。

　　三、蒋某处分8楼隔热夹层没有通知抵押权人

　　根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，蒋某在与杨某签订以物抵债协议之前已经将位于零陵区百万庄1号路房屋设定了抵押，抵押权人为信用社，蒋某与杨某签订以物抵债协议的时候既没有通知抵押权人信用社，又没有告知受让人转让物已经抵押的情况，事后无法办理房产过户手续的时候杨某才得知房屋设定了抵押的情况，因此，蒋某与杨某约定以7楼住房附属设施8楼隔热夹层抵偿借款利息和违约金的约定具有隔热夹层转让性质，因违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条规定而无效。

　　（作者单位系湖南省永州市零陵区人民法院）