由于很多外地来京人员没有本地户口，也就没有购房资格，但是他们也有住房需求，于是很多人都会选择买不限购的房屋，开发商为了迎合客户的需要，在宣传时也会刻意突出商住两用的性质，但是实践中，所谓的商住两用，其实房屋的性质还是商住楼，只不过开发商会预留一些装修空间，供买家改造，从而实现住宅的功能。但是与买家签订合同时，其性质仍然只会标注商用，买家一定要注意合同上每一个字眼，毕竟合同是双方当事人真实意思的表示，如果不违反法律、行政法规的强制性规定，就是有效的。如果买家抛弃合同内容仅以广告进行起诉往往会得不到支持。

　　案例：

　　原告李先生把被告开发商起诉至法院称，开发商在销售房屋时，在宣传资料中明确定位所售房屋为商住两用，且从小区的名称“小云家园”、被告展示的样板间以及被告在各大媒体网站的宣传，都能够确定房屋具有商住两用的性质。以上宣传足以让原告相信被告出售的房屋具有居住性质。于是与被告签订了《北京市商品房预售合同》，临近交房期限内，原告前往被告处收房，原告在房屋现场发现，卫生间的位置搁放强电、弱电箱，存在严重的人身安全隐患。卫生间地面、厨房位置没有地漏，且未做任何防水工程措施，导致房屋存在漏水的现象，这不仅影响原告正常生活也会影响楼下邻居的正常生活。该房屋已经丧失了生活居住条件，与被告的宣传完全背道而驰。根据被告销售“商住两用”宣传行为的法律事实，在限购政策的背景下，可以认定被告的宣传广告和宣传资料中的宣传内容，已经对原告是否选择被告开发的楼盘，以及是否与被告签订房屋买卖合同产生了重大影响，应当视为要约。虽然上述内容未载入商品房买卖合同中，也构成合同的内容，被告已经严重违反约定，应承担违约责任。原告有权要求被告进行相关的改造并承担相应费用，并要求被告参照预售合同附件十三“补充协议二”第十一条中对逾期付款超过60日后解除合同的相关约定，给付合同总价款10%的违约金。所以1.要求被告将房屋内强电箱改造挪出卫生间位置，并承担移动改造费用；2.要求被告对屋内卫生间、厨房未做防水位置进行防水工程改造，并承担防水施工工程的费用；3.要求被告向原告给付逾期交房违约金128 147元。

　　经审理查明，2014年1月6日，李先生与开发商签订了预售合同，李先生购买被告开发商开发的位于房山区长阳某处房屋一套，该房屋规划用途为商务办公，预测建筑面积52.96平方米，房屋总价款为1 281 470元，付款方式为商业贷款，开发商应当在2015年11月30日前向李先生交付房屋。预售合同附件十三“补充协议二”第三条广告宣传资料效力条款约定：买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准，出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人展示的示范单位功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交房标准和合同的样品。上述条款采用了加黑字体。预售合同附件十三“补充协议二”第十二条为对商品房交付条件的补充约定。该条款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；2、买受人未付清房价款、违约金或其他应付费用；……”。预售合同附件十二“补充协议一毛坯房交房标准”第五条备注中约定，室内墙面、地面无防水层。预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。李先生于2013年12月20日向开发商给付了首付款641 470元。至本案法庭辩论终结时止，李先生的剩余购房款尚未向开发商给付。

　　法官说法：

　　本案的争议焦点有三个：第一，广告是否作为合同的内容；第二，买受人未交完房款的情况下，开发商逾期交房，是否应当承担逾期交房的违约责任。

　　原告李先生与被告开发商之间签订的预售合同及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。

　　第一，广告在本案中不能纳入合同内容。虽然开发商在对房产项目的宣传、户型图和样板间的设计上，表明房屋可以供居住使用，但双方在预售合同中已明确约定，房屋规划用途为商务办公。依据预售合同对于广告宣传资料效力条款的约定，在预售合同对房屋用途作出了明确约定的情况下，买卖双方之间的权利义务应以预售合同及附件为准，房屋性质应确定为商务办公。李先生主张其购买房屋应为商住两用，开发商未能满足居住需求而构成违约的主张，不予采信。依据预售合同的约定，李先生购买房屋的室内墙面、底面无防水层。在原告李先生未提供证据证明双方另行作出了约定的情况下，其要求被告开发商对房屋卫生间、厨房做防水改造并承担施工费用的诉讼请求，缺乏合同依据，不予支持。李先生未提供证据证明双方对卫生间的位置、强电箱的安防位置等作出了明确具体的约定，李先生要求开发商将房屋内强电箱挪出卫生间位置并承担改造费用的诉讼请求，缺乏合同约定，不予支持。

　　第二，在李先生未交清房款的情况下，开发商不承担逾期交房的违约责任。依据预售合同及其附件的约定，在出卖人交付商品房前，买受人需缴清双方约定的全部款项并履行完毕合同约定的所有义务，否则，出卖人可据实予以延期。李先生在交纳了首付款后，剩余购房款尚未给付。开发商未向李先生交付房屋，不违反合同约定。关于李先生提出开发商逾期交房的主张，缺乏事实依据，不予采信。李先生未提供证据证明开发商存在相关违约行为，且在合同继续履行的情况下，李先生要求开发商参照预售合同中关于合同解除时的违约金责任条款给付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

　　法官提醒：

　　实践中，购房者在购买房屋的是时候往往容易受到广告宣传的影响，但是在签订合同时候却疏于看合同内容，发生纠纷时很难保护自己的合法权益。在此房山法院民一庭吴杨法官提醒广大购房者，一定要仔细看合同内容，否则，拿着自己签订的合同告诉法院当时签合同的时候没有看内容，恐怕法院难以采信该种说法，即使该种说法成立，作为完全民事行为能力人，应该对自己的行为后果承担责任。如果本案中的李先生在签订合同的时候看到房屋性质是商务办公，他当时就可以决定不购买，也就没有后来的诉讼了。

　　作者单位：北京市房山区人民法院