基本案情

　　2002年7月8日，被告罗国政、黄秀英与被告白益文签订房屋转让协议，罗国政、黄秀英将宾阳县宾州镇建设区548号（即立新路北侧a-1-4自有的5层半房屋（房屋产权证号：2000字2019802号）及土地（国有土地使用证号：宾国用（99）字第326号）以138000元卖给被告白益文，并将房产证、国有土地使用证及建设工程规划许可证交给白益文。白益文于2002年7月将上述房屋的土地变更登记至其名下，国有土地使用证号为宾国用（2002变）字第407号，但没有办理房屋过户手续。2006年3月23日，被告白益文与原告廖育珍、邓贤芬签订了一份房地转让协议书，将上述房屋及土地以231000元卖给原告，原告当天向其交付了231000元，白益文将国有土地使用证及建设工程规划许可证交给原告。原告签订合同后，多次找三被告，要求其协助办理房屋和土地的过户手续，但三被告均拒绝协助办理，原告遂向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的房地转让协议有效；2、被告罗国政、黄秀英在本案判决后生效后10日内将宾阳县宾州镇建设区548号（即立新路北侧a-1-4自有五层半房屋（房屋产权证号：2000字2019802号）过户至被告白益文名下；3、在被告罗国政、黄秀英履行完上述义务后10日内被告白益文协助原告办理宾阳县宾州镇建设区548号（即立新路北侧a-1-4自有五层半房屋（房屋产权证号：2000字2019802号）及土地（国有土地使用证号：宾国用（2002变）字第407号）的过户手续；3、本案诉讼费及办理上书房地产过户所需费用原告愿意全部承担。

　　裁判结果

　　宾阳县人民法院于2014年9月25日作出的(2014)宾民一初字第1383号判决书，判决：

　　1、被告白益文与原告廖育珍、邓贤芬于2006年3月23签订的《房地转让协议书》合法有效；

　　2、被告罗国政、黄秀英在本案判决生效之日起10日内协助被告白益文将宾阳县宾州镇建设区548号（房屋产权证号：2000字2019802号）房屋的所有权人登记至被告白益文名下，所需费用由原告廖育珍、邓贤芬负担；

　　3、被告白益文在本判决第二项履行完后10日内，协助原告廖育珍、邓贤芬将宾阳县宾州镇建设区548号（房屋产权证号：2000字2019802号）房屋所有权人及土地使用权人（国有土地使用证号：宾国用（2002变）字第407号）登记至原告廖育珍、邓贤芬名下，所需费用由原告廖育珍、邓贤芬负担。

　　典型意义

　　一、合同的效力与物权的变动。

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国对不动产物权的生效是采用“合同＋登记”的模式，合同属于内部约定，约束双方当事人；登记对外发生效力，公示物权的归属。合同双方当事人依法签订的合同成立后，仅产生请求权，通常不直接引起物权变动。本案中被告白益文和原告廖育珍、邓贤芬签订的房地转让协议合法有效，被告应当协助原告办理房屋和土地的过户手续，方能实现物权的变动。在司法实践中，涉及到合同效力与物权变动的案例十分常见，只要理清两者的关系，明确合同和物权两层含义，物权的归属就显而易见了。合同成立不当然引起物权变动，但却是物权变动的依据，只有完成了合同成立和物权公示两步走，才能完成物权的转移，即“合同成立＋物权登记=物权变动”。

　　二、债权人的代位权。

　　《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债权人的债权，但该债权专属于债权人自身的除外”，代位权的构成要件包括以下几个方面：

　　1．主债权合法有效并且已经到期。

　　2．次债权即债务人对次债务人的债权合法有效，也已到期，且为非专属性的金钱债权。

　　3．债务人怠于行使其债权

　　4．对债权人造成损害

　　原告与被告罗国政、黄秀英之间没有合同关系，基于法律赋予原告的代位权，原告可以突破合同的相对性，将次债务人罗国政、黄秀英告上法庭，实现自己的合法权益。