地役权与土地利用不可分离，是伴随土地私有过程而产生的土地利用规范，是大陆法系民法及英美法系财产法上均设立的一项重要制度。我国《物权法》在国内首次规定了地役权制度，这是我国立法上的一大进步。地役权具有为人们的生产和生活提供便利，满足人们更高的利益需求等功能。随着我国社会主义市场经济的迅速发展，地役权制度也日渐凸显出其在立法方面的不足，有待与时俱进地完善。

　　一、地役权制度概述

　　（一）概念与起源

　　1、概念

　　所谓地役权是指不动产权利人为自己使用不动产的便利或增强自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。

　　地役权与土地利用不可分离，是伴随土地私有过程而产生的土地利用规范，是大陆法系民法及英美法系财产法上均设立的一项重要制度。地役权制度的立法精神在于尽量不削减供役地的效用而增加需役地的价值。

　　《中华人民共和国物权法》第十四章（第一百五十六条至第一百六十九条）在国内首次规定了地役权法律制度。其中，第一百五十六条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益，前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。《不动产登记暂行条例》第一章总则第五条第八项规定了地役权的登记制度。其中，第五条规定，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　2、起源

　　地役权制度起源于罗马法，分为田野地役权和都市地役权。地役权的产生是与古罗马原始公社的解体、土地私有化等政治经济原因有关的。罗马法中最早的耕作地役是随着罗马原始公社的解体，土地变为私有以后，为了放牧和耕作的便利仍沿袭土地共同使用的习惯演变而成的。古罗马，土地原本公有，公元前6世纪中叶，人口日增，公有制不足以奖勤罚懒，阻碍了生产力的发展，方改归每个家长独自用益其所耕作的土地，于是土地遂由公有变为私有。但仅靠单块土地利用，有时不能实现土地价值。如通道、水源等问题，单块土地无法解决，非借助于邻地不可。于是罗马人在确立土地私有观念以后，仍沿袭公有时某些土地共同利用的习惯，如经他人土地通行、汲水。在土地私有、确立所有权观念的同时，罗马人出于保持原公有利用状态的需要，又创设了利用他人土地的耕作地役权观念。后来，罗马立法中逐步明确确立了地役权法律制度。罗马国家第一部成文法《十二表法》（Dodicl Tavole） 第七表第六条规定：“在他人土地上有通行权的，其道路的宽度直径为8尺，转弯区为16尺。”第七表第七条规定：“如供役地人未将道路保持在可供通行的状态时，则有通行权者得把运货车通过他认为适宜的地方。”

　　（二）域外立法经验考察

　　域外诸多国家和地区的法律对于地役权制度皆有明确规定：

　　（1）法国。《法国民法典》第686条规定 “所有人得对其产业，并为其产业的利益设立其认为适当的役权。”所谓产业的利益，范围十分广泛，当然远非止于我们所界定的相邻关系内容。《法国民法典》第637条规定：“土地上的建筑物亦可作为地役权之标的。”

　　（2）德国。《德国民法典》第1019条第1款规定“地役权只能存在于为了对土地的利用，地役权人的利益而设定的权利中。”以此条件，凡是为了对土地利用的需要，都可以设立地役权，绝不以相邻不动产利用之调节为限。德国民法典中还规定了为个人利益而设立的地役权，即限制的人役权，该法第1090条规定：“土地得以此种方式设定权利，使因权利而受利益的人，有权在个别关系中使用土地或享有其他可以构成地役权的内容的权能。”即对限制的人役权准用地役权的规定。第1022条规定：“地役权的内容是在供役地的建筑设施上保持其他建筑设施的，如果没有其他规定，在地役权的利益所需要范围内，供役地所有人应当维护该设备。”

　　（3）瑞士。《瑞士民法典》第730条规定 “甲地所有人为乙地的利益，得允许乙地所有人进行某些特定方式的侵害，或为乙地所有人的利益，在特定范围内不行使自己的所有权，以使自己的土地受负担。”该法第779条还规定：“在土地的地上或地下建造并保留建筑物上午权利，可设定为役权。”另外，依照该法第674条，建筑突出占用他人土地空间的，也可以设定为地役权。

　 （4）日本。《日本民法典》第280条规定：“地役权人，依设定行为所定的目的，有以他人土地供自己便宜之用的权利，但不得违反第三章第一节中关于公共秩序的规定。”根据该款，地役权设立的范围仅以不损害公共秩序为限。因此，在理解上其范围大大超出相邻不动产利用之调和。此外，在日本民法中还有入会权概念，所谓入会权是指日本传统习惯中一定范围内的居民可以进入特定的山林、原野、河川，进行采集野果、放牧、捕鱼，甚至采伐树林、挖掘矿产等权利，《日本民法典》第294条规定：“关于无共有性质的入会权，除从各地方的习惯外，准用本章的规定。”这其实就是一种限制的人役权。

　　（5）我国台湾地区。我国台湾地区民法典第851条规定：“称地役权者，谓以他人土地供自己土地便宜之用之权。”对于“便宜”如何理解，立法理由书称“便宜其类匪一，悉依设定行为定之。”据此条款，地役权可适用的范围更是授权当事人依意志决定，一概不加以限制。在大陆法系国家的民法典中,对于在物权体系的框架内如何设计不动产相邻关系与地役权制度,主要有两种摸式：第一，地役权模式。此种模式以《法国民法典》和《意大利民法典》为代表，其特点是不单独规定相邻权制度，而是将相邻权作为地役权的一种类型，在地役权体系中进行规定。第二，地役权和相邻权并存模式。此种模式以《德国民法典》、《日本民法典》、《瑞士民法典》以及我国台湾地区的民法典为代表，其特点是将地役权和相邻权作为两种不同的制度分别加以规定在民法典的不同章节当中。我国《物权法》主要借鉴《德国民法典》所采的相邻关系与地役权并存模式，对地役权的设定选择了“登记对抗主义”模式，《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”总之，地役权的登记与否，在我国物权法中是一个任意性条款，当事人可以在设立地役权合同中自己决定登记与否。

　　（三）地役权的性质

　　1、以他人的不动产为标的物，以利用他人的不动产为内容。在地役权法律关系中，利用他人的不动产来提高自己不动产的效益是设立地役权的主要目的。值得注意的是，我国物权法设立的地役权标的范围突破了德国等大陆法系国家的立法。这是因为：根据《德国民法典》第1018条，地役权法律关系只发生在两块土地之间，至于土地上的建筑物之间是否可以设立地役权，并无明确规定；而我国《物权法》第一百五十六条为了拓展地役权的调整范围，将地役权的标的确定为“不动产”，使得对土地上的建筑物、附着物等也可设定地役权。

　　2、为了提高自己不动产的效益。“效益”可以按照地役权人的意志设定，在地役权合同中体现为“利用目的”，既可以包括生活上的便利，也包括生产经营上的便利；既可以包括物质层面的，也可以包括精神层面的，如眺望。

　　3、按照合同设立。地役权是意定物权，可以交由地役权人与供役地人协商确定地役权的范围、存续的期间、是否支付费用、具体负担的类型等。这里的协商就体现为地役权合同。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　（四）法律特征与分类

　　 1、法律特征

　　地役权是一种他物权中的用益物权，属于定限物权，其主要法律特征表现：

　　（1）地役权是存在于他人土地之上的权利。地役权的客体通常是土地，并以该土地附属于他人所有或使用为要素。地役权的成立，以有两块土地为必要，享有地役权的土地叫“需役地”，供使用的土地叫“供役地”，需役地与供役地一般是相互毗连的，在古罗马法上，需役地和供役地必须是邻接的，但近代民法则主张并不以此为限，即使两块地并不相连，若一块土地事实上有利用另一块土地的需要，也可以设定地役权。供役地原则上应该为他人所有，但在该地为一人所有，却为不同的人使用时，也可以设定地役权。　　　　　　　　　　　　　　

　　 （2）地役权是利用他人土地的权利。首先，由于地役权存在于他人土地之上的物权，因此必须要实际利用他人的土地才能设定地役权，如果不是利用他人的土地而只是利用他人的空间，则可通过设定空间利用权来加以解决；其次，利用并不是以实际占有他人土地为要件，而是对他人土地设置一定的负担。这些负担主要表现为：供役地人对需役地人利用自己的土地，仅负有容忍(如容忍他人同行)义务或不作为义务（如不妨碍观望的建筑物），而不负有为一定行为的义务。　

　　 （3）地役权是为自己的土地的便利而设定的权利。使用供役地的目的，是为了需役地的便利，所谓便利，不以经济上的利益为限，精神上的利益也包括在内，如为欣赏山水设立的“瞭望地役权”即属于此类。“便利”的内容只要不违反法律的强制性规定及公序善良的原则，可由当事人根据实际情况约定。一般认为，“便利”的内容有以下几项：①使用供役地为目的，如通行地役权；②供役地的受益为目的，如取土地役权；③避免相邻关系的任意规定为目的，如依相邻关系土地所有人有不得设置屋檐的义务，假如该人欲避免这一义务，则在相邻土地上设定一直注雨水的地役权即可；④以供役地的某种使用为目的，如要求邻地不得建筑一定高度的房屋的眺望地役权。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 （4）地役权具有从属性和不可分性。地役权虽为一种独立的权利，而不是需役地所有权内容的扩张，但是它又与需役地所有权的命运紧密联系在一起，因此，它具有从属性。具体而言首先，地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移，不能与需役地分离而让与。其次，地役权不得与需役地分离而成为其他权利的目的。地役权是为需役地的全部而存在，且为达到设定地役权的目的，利用供役地的全部，因而地役权具有不可分性。表现在：首先，发生的不可分性。需役地为共有，个共有人无从仅为自己的应有部分取得地役权；供役地为共有，各共有人亦无从就其应有部分为他人设定地役权。公有地已设立地役权的，各共有人就地役权的负担为全部，而非按其应有部分负担一部分。其次，消灭的不可分性。需役地为共有，各共有人无从按其应有部分使存在的地役权一部分消灭；供役地为共有，各共有人亦无从仅就其应有部分除去地役权的负担，最后，享有或负担的不可分性。需役地被分割时，各分割部分仍享有原始地役权；供役地被分割时，需役地仍对各分割地分享地役权。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 2、分类　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　根据不同的标准，地役权主要分为以下几类：

　 （1）以地役权行使的内容为标准，将其分为积极地役权和消极地役权。①地役权又称作为地役权，以需役地人在供役地上为一定行为为内容，如通行地役权、引水地役权等；②地役权又称不作为地役权，以供役地人不为一定行为为内容的地役权，在消极地役权中，供役地人并非单纯负担容忍义务，而应负不作为的义务，如不建筑一定高度的楼房，不在需役地附近栽植竹木等。

　　（2）役行使方法为标准，将其分为继续性地役权和非继续性地役权。①续性地役权是指继续无间断的行使于供役地上的地役权，如眺望地役权，铺设管道饮水地役权等，该类地役权的行使每次权利人都为一定行为，而能够无间断地享有，消极地役权通常为继续地役权；②继续性地役权是指地役权的行使，以地役权人每次行为为必要，如汲水地役权。

　 （3）以地役权的行使状态为标准，可分为表见地役权和不表见地役权。①表见地役权又称表现地役权，是指地役权的行使有外部表现状态，能够从外形事实而认知的地役权，如地面吸水地役权、铺设道路的通行地役权；②表见地役权又称不表现地役权，是指地役权和行使没有外部表现形态，不能自外形事实而被认知的地役权，如通过地下管道的排污地役权、无道路的通行地役权。消极地役权通常为不表见地役权。

　 （4）以地役权的目的为标准，可分为通行地役权、汲水地役权、引水地役权、排水地役权与建筑物地役权等。这是根据地役权的目的而作的分类。①通行地役权是指铺设道路或不铺设道路而通行供役地的权利；②汲水地役权是指汲用供役地的泉水或井水的权利；③饮水地役权是指在地上或地下铺设管道，引用供役地水源或经由供役地引用其他土地的水源的权利；④排水地役权是指在地上或地下铺设管道排放自己土地的水流的权利；⑤建筑物地役权主要包括眺望地役权、光线地役权、开窗地役权、泄水地役权、防止干扰地役权等等。

　　（五）取得与效力

　　 1、地役权的取得

　　作为一种意定用益物权，地役权基于下原因而取得：

　　（1）基于法律行为（合同）而取得。经由设定行为取得地役权，设定地役权，可以是有偿的也可以是无偿的，同时还要求订立存续的期限。定明为永久无限存续的地役权，按其性质，并不因此减少供役地所有权的效用。在形式上设定取得地役权，必须定理书面文件，并依法进行登记后才发生法律效力。包括三种情形：一是以合同行为设定地役权；二是单独行为设定地役权，如遗嘱行为设定地役权。三是转移取得地役权。需役地所有人将需役地连同地役权一同让与时，受让人即因此取得地役权。转移取得地役权的，须登记后才发生法律效力。

　 （2）基于法律行为以外的原因而取得。一是因时效而取得，仅限于继续并表现的地役权；二是因继承而取得。我国民事法律并未规定时效取得制度。

　　2、地役权的效力

　　地役权的效力，可以从地役权对于地役权人的效力和地役权对于供役地人的效力，亦即地役权人的权利义务和供役地人的效力，亦即地役权人的权利义务和供役地人的权利义务两个方面加以说明：

　　（1）地役权人的权利和义务

　　 ①地役权人的权利。地役权人的权利包括四类：第一，使用供役地的权利。在地役权目的的范围内使用供役地，是地役权的基本内容。地役权人供役地的使用，不必是独占性地使用，又可以在同一供役地上设定数个地役权，依其情形而又数人同时使用，又可以在同一供役地上设定数个地役权，依其情形而由数人同时使用（如一为通行地役权，一为眺望地役权）或依次使用（如同为引水地役权）。地役权的范围，依设定行为而定，设定行为未作规定时，依地役权的性质确定。地役权取得后，地役权取得后，地役权的范围可否依需役地需要的增减而当然变更？各国主张不一。《瑞士民法典》第739条规定：“即需役地的需要发生变更，亦不得增加义务人的负担。”而我国学者一般主张，对地役权的范围当事人之间有严格周密的约定时，应以地役权设定时登记范围为准；当事人之间有严格当事人之间对地役权的范围约定不明时，需役地需要自然增加的，地役权的范围也应随之扩大，如家用汲水地役权，地役权人可以因人口的自然增加而扩大汲水量。第二，物上请求权，作为物权的一种，地役权人有权在一定范围内直接支配供役地，当其支配受到妨害或有妨害之虞时，有权请求除去或防止妨害。第三，为必要附属行为的权利。地役权人为了行使或维护其权利，可以在供役地内为必要的附属行为。如为行使汲水地役权而通行，为实现通行地役权而开辟道路等。第四，取回工作物的权利。地役权人为实现或维护其权利，往往要在供役地有权取回这些工作物。不过，若该工作物原系由双方共同使用而又继续有利于供役地，则不妨适用附合原则，由供役地所有人（或使用人）取得其所有权，同时允许地役权人请求适当补偿。

　　②地役权人的义务。第一，地役权人应选择对供役地损害最小的地点及方法行使其权利。地役权人因行使其权利，对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。第二，地役权人对于行使地役权而在供役地上修建的设施负有维持的义务，以免供役地人因其设施损坏而受损害。第三，地役权人对于上述措施，在不妨碍地役权行使的范围内，应当允许供役地人使用。

　　（2）供役地人的权利和义务

　　①供役地人的权利。第一，在不妨碍地役权行使的范围内，供役地人可以行使其对供役地的所有权或使用权。第二，在不妨碍地役权行使的范围内，供役地人有权使用地役权人设于其土地上的工作物。第三，地役权设定时有场所的，供役地人基于自己正当利益的需要，有权要求变更。第四，地役权如果是有偿设定，供役地人享有对价请求权。

　　②供役地人的义务。第一，供役地人对于地役权目的的范围内，负有容忍地役权人的行为或自身为一定的利用行为的义务。具体而言，在积极地役权，供役地人负有容忍地役权人为一定行为的义务；在消极地役权，供役地人负有不为一定作为的义务。由于地役权是对供役地直接支配的权利，而不得请求供役地人为一定行为的积极行为，因而供役地人不负有积极行为的义务。第二，供役地于不妨碍地役权行使的范围内，使用地役权人所为的设置时，应依其受益程度，分担维持设置的费用。

　　（六）消灭与后果

　　1、地役权的消灭。

　　地役权因以下原因而消灭：

　　（1）土地灭失。土地灭失是任何以土地为标的的物权灭失的原因，但通行地役权不但因为作为其标的物的土地（供役地）灭失而消灭，也因需役地的灭失而消灭。

　　（2）目的不能。设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。例如汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。

　　（3）供役地权利人解除地役权关系。在下列两种情况下，地役权因供役地权利人解除地役权关系而消灭：第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。地役权人滥用地役权包括多种情形：地役权人不按土地用途使用土地，并且导致了土地的永久损害，譬如供役地为耕地，而地役权人将其用途改变，使之无法耕种；地役权人不按土地的约定用途使用土地，经供役地权利人多次警告、挖掘池塘养殖等；地役权人超越地役权合同约定的范围使用供役地，妨害供役地权利人正常的生产和生活，虽经供役地权利人多次交涉仍不改正；地役权人利用供役地从事违法犯罪活动等等。第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。在有偿地役权合同履行中，需役地一方当事人按照地役权合同约定的数额和时间向供役地一方支付费用是其应当履行的合同义务。若交费义务经过权利人在合理期间两次催告仍不履行支付费用的义务，则供役地一方当事人可以解除地役权关系。

　　（4）抛弃。地役权人如将其地役权抛弃，供役地则因之恢复其无负担的状态，地役权归于消灭。但如果是有偿的地役权，地役权人抛弃地役权后，仍应支付地役权全部期间的租金。

　 （5）存续期间的届满或者其他预定事由的发生。地役权如有存续期间，因期间的届满而消灭。其设定行为附有解除条件的，因条件的成就，地役权消灭。

　 （6）混同。需役地与供役地同归于一人所有时，地役权因混同而消灭，但需役地或供役地为第三人权利的客体，致使其存续对于所有人或第三人有法律上的利益的，地役权例外地不因混同而消灭。

　　2、地役权消灭的法律后果。

　　地役权消灭的法律后果，主要表现在如下方面：

　 （1）办理注销登记。我国《物权法》第一百六十九条规定“已经登记的地役权变更、转让或者消灭，应当及时办理变更登记或注销登记。”因为我国关于《物权法》对地役权的设立采取的是“登记对抗主义”，所以实践中就可能存在未办理设立登记对抗的地役权，对于这些并未办理设立登记的地役权，自然也无所谓注销登记。

　 （2）取回工作物。地役权消灭后，第一全人应当将设置在供役地上的工作物取回，恢复供役地原状。

　　（七）功能

　　地役权制度的立法精神在于尽量不削减供役地的效用而增加需役地的价值。地役权制度的基本功能是调整不同土地所有者或使用者之间因共同利用各自土地而产生的权利义务关系，以使在相邻土地归属于不同主体的情况下，使需要借助他人土地之便利才能利用自己土地的人，得以顺利利用自己的土地。地役权制度能够提高土地利用价值,最大限度地发挥土地的效能。具体而言：

　　1、调整不动产的利用，为人们的生产和生活提供便利。地役权的设立基于需役地人和供役地人意思表示的一致，而不是基于法律的规定，其设立的目的是为了获得需役地的利用方便或提高需役地的利用效益，既有经济利益上的需求，比如通行地役权、排水地役权等，也有精神利益上的追求，比如为欣赏美景或视野开阔而设立的眺望地役权。这不仅可以充分发挥供役地的作用，也可以提升需役地的价值，同时这种灵活的调整方式有可以为人们提供多种选择，满足他们不同的利益需求，实现他们对不动产最大限度利用的愿望。

　　2、地役权的设立可以弥补物权法定原则的不足。在物权法定的原则下，物权的内容、种类都是由法律统一规定的，排除了当事人的意志自由。而地役权制度则突破了物权法定原则，赋予当事人意志自由，即在遵守国家法律和社会公序良俗的前提下，就是否创设权利、当事人双方的权利义务、变更与解除等方面自由协商确定，从而弥补了物权法定原则的不足。

　　3、实现资源的优化配置，保护人们赖以生存的环境。通过设定地役权可以充分利用有限的资源，实现资源的优化配置，最大程度提高经济效率，促进经济的发展。现代城市的发展，同时也带来了环境的恶化、资源的浪费和无序开发，而地役权有偿制引入了利益激励机制，能够促使人们更加重视对自己不动产周围环境的保护，任何侵害其周边环境的行为都是对其财产权的侵犯，不动产权利人的维权积极性当然也就大大提高了。

　　（八）地役权与相邻权的关系　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 1、地役权与相邻权之间的联系　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 关于地役权和相邻权,我国《物权法》第十四章地役权(第一百五十六条至第一百六十九条)和《物权法》第七章相邻关系(第八十四条至九十二条)分别作了规定,二者有着密切的联系。

　　（1）相邻关系与地役权都与不动产的利用有着密切的联系，都是权利人为了自己不动产的便利或经济效益，对毗邻或邻近的不动产施加一定的负担，对相互毗邻或邻近的不动产的权利人的权利进行部分限制，要求对方应尽某种容忍或不作为义务。

　　（2）相邻关系与地役权作用功能类似，但地役权是在相邻关系的基础上的进一步发挥；相邻关系的规定旨在规范相邻不动产权利人之间的利害冲突，为相邻不动产之间的关系设定法定标准，即根据不动产的自然条件为了正常生活生产而必须有的最低要求，即基本的必要的要求。比如甲拥有一块东西北三面环湖的宅基地，南面是乙享有承包经营权的农地。甲建好房屋出入必须要经过乙的农地才能到达农地南面的马路，乙基于甲所享有的相邻权为甲留了一条一米多宽的小路。而地役权则是为了提高需役地的利用价值提出的进一步改良的或奢侈的需求，如为了精神上或情感上的利益，为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权、安宁地役权等，甚或为了营业竞争而设置的营业限制地役权等。在前例中，因甲房屋周围风景好，经常有游客到甲的家中小憩，后来甲经批准将自己的房屋修缮改装成农家休闲中心，为了方便游客的车辆出入，需要拓宽道路，还得有停车场。这些需求超过了乙基于甲的基本的必要的日常生活需求所承担的容忍义务。甲在不能取得所需土地经营权的情况下，就只有与乙协商通过地役权合同在乙的承包经营地上设立地役权。

　　（3）地役权的设定可排除或改变相邻关系的适用。相邻关系中权利受到限制的不动产当事人可以通过设定地役权排除相邻关系的适用。比如别墅所有人甲不得设置屋檐、工作物或其他设备，使雨水或其他液体直接注于相邻人乙的不动产之上，这是甲基于相邻关系为了乙的利益而受到的限制。如果甲为了提高自己别墅的经济价值，将别墅进行修缮改良，在顶部修建了一个空中花园并设置了观赏喷泉，花枝蔓藤从顶部直泻而下，喷出的细细泉水迎光闪烁如同道道彩虹，甚是好看。但是，泉水直接倾注到了乙的不动产之上，侵犯了乙所享有的不动产上的权利（相邻权）。此时，甲就可因自己的利益需求与乙在乙的不动产上协商设立注水地役权（通过支付一定费用作为对价），即可排除乙所享有的相邻权。　　　

　　2、地役权与相邻权之间的区别

　　二者之间的区别是两种不同的制度，有着不同的法律特点，不能互相替代或包含。相邻关系与地役权的区别主要在于：　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　（1）二者产生的依据不同：相邻关系因法律规定而产生；地役权因需役地权利人与供役地权利人双方协商设定，即法定产生与约定产生的区别，这是二者最明显最本质的区别。当然地役权亦可因继承或因时效取得。　　　　　　　　　　　　

　　（2）二者法律性质不同：相邻关系的规定旨在界定所有权或其他使用权的行使范围，限制相邻义务人权利的滥用，相邻权不是一种独立存在的权利，仍然是所有权或其他使用权的内容，并不构成新的、独立的物权；而（经过登记的）地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型。　　　　　　　　　　　　　　

　　（3）二者的法律效力不同：相邻关系因法律规定而产生，是服务于特定土地或附属于特定土地的权利，它对“地”不对“人”，对相邻权人来说是依据不动产的自然条件而发生的法定权利，依其原始权利而具有对抗性，无需登记便可当然发生效力。而地役权主要是依协议而取得，是约定的权利，当事人双方应到不动产登记机关进行登记之后才具有物权效力，即对抗性；经登记的地役权不具有物权效力，只是一种债权。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　（4）二者调整范围或者内容不同：相邻关系是法定的对不动产利用关系的一种最低限度的调节，它并不超越不动产权利的范围，其内容范围由法律规定；对相邻权人来说至多是权利的正常延伸，对相邻义务人来说则是对权利的必要限制；而地役权则是在这种最低限度的调节之外的一种更加广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，享有相当程度私法自治的空间，这种私法自治的特性能够极大地弥补相邻关系法定内容有限不足的缺陷。　　　　　　　　　　　　　

　　（5）二者在有偿或无偿、存续期间上的不同：相邻关系中，相邻权人行使权利是无偿的，相邻义务人有容忍义务；地役权的有偿或无偿属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定，一般情况下是有偿的。另外，相邻关系的存续期间是法定的，一般随不动产的存续而存续；地役权的存续期间则任由当事人在需役地与供役地权利的存续期限内约定。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　（6）二者的救济方式不同：正是因为二者产生原因不同导致二者不同的法律性质与效力，进而在遭受侵害的情况下二者的救济方式也不相同。相邻权受到侵害的，相邻权人只能提起侵权之诉（实质是相邻权所依附的所有权或使用权受到侵害），行使的是物权请求权，根据权利受到侵害的状况（危险、妨碍等）要求相邻义务人承担 “停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状”等物权责任，有损失的还要求赔偿损失。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　二、我国现行地役权制度在立法方面的缺陷及其完善的建议

　　 1、我国现行地役权制度在立法方面的缺陷

　　《中华人民共和国物权法》第十四章（第一百五十六条至第一百六十九条）设专章对地役权作出了详细规定, 对于调整不同土地所有者或使用者之间因共同利用各自土地而产生的权利义务关系，提高土地利用价值,最大限度地发挥土地的效能，推动社会主义市场经济充分发展起了重大作用,但是仍然存在不足之处：

　　（1）我国地役权设定模式及存在的问题。我国地役权的设定模式，最终选择的是“登记对抗主义”，《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《不动产登记暂行条例》第一章总则第五条规定，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。第一，没有典型的公示手段，这种物权也就无从产生对世性，即在很大程度上不能认为是一种绝对权，从这种意义上说，这种地役权的物权性极为稀薄，而债权性却十分明显，实际上是创设了以一方的不作为或者说容忍义务为标的的债权债务关系。它本质上是一种债的关系，只在当事人之间发生效力；其内容也是给付而非对他人之物的支配，混淆了地役权和不作为之债。在地役权合同生效后，没有进行登记前，基于合同，一方当事人完全可以利用对方的不动产，但是此种利用的权利在性质上只是不作为债权，而且此种不作为之债不仅对抗善意第三人，这与具有对世性的地役权截然不同。所以，如果采登记对抗就混淆了地役权和不作为之债的区分。第二，地役权的设定如果采登记对抗主义，地役权受到第三人的侵害，地役权人并不能向第三人主张物权请求权，所以，这不利于对地役权人的保护。首先，据我国《物权法》的规定，土地权利作为财产性权利，大多可以转让（虽然存在一些限制），如这些转让行为的受让人不知道该块土地上存在地役权，那么基于公示公信原则，受让人所取得的土地上视为不存在地役权负担，即非登记的地役权对善意第三人不具有对抗效力，地役权人不得主张地役权，从而不利于对地役权人的保护。其次，权人对其他物权人没有对抗性，也不利于对地役权人的保护。在一块土地上设定没有登记的地役权以后，又设立了其他物权，比如承包经营权、基地使用权、登记地役权、抵押权等等，则地役权人对这些权利人不得主张权利，即此时地役权对他物权人无对抗效力，不利于对地役权人的保护。

　　（2）我国《物权法》对地役权定义中对“地”的界定较为狭窄和不明确。《物权法》第一百五十六条第二款规定：“前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”而通常学者们认为：“供役地是指供他人土地便利而使用的土地，需役地是指为地役权权利人为自己的土地便利而使用他人的土地；”从我国《物权法》的规定，可以看出我们目前法律所确定的“供役地”也仅仅指土地，而没有包括其他的不动产。但笔者觉得我国现行法律对“地役权”中的“地”的定义不明确，也不符合现实的需要。其实“地役权”一词中的“地”并非是地役权的客体，而是供役地服务的对象。 在现实生活中，广泛存在其他不动产成为供役地的情形。如果没有其他不动产规定在供役地的范围之内，这必然使得实践中发生的许多地役权的纠纷得不到解决。

　　（3） 随着社会经济的不断发展，现行法律规定的地役权的内容已经不能适应现实的需要，需要不断丰富其权利内容。传统地役权的内容包括通行、汲水、眺望等权利。这些权利内容已然无法适应当今社会对物的利用方式。随着社会的发展，设定以通行权为内容的用益物权，已经越来越失去原来的效能。再加之，“政府更加注重对民生的关注和呵护，涉及道路、汲水等事关民众生活生产的问题已上升为公共利益的问题。” 因此，单单设定通行、汲水等权利已经远远不能适应社会的发展，迫切需要丰富地役权的内容。

　　（4）我国《物权法》为了保护土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权人的权利而对土地所有人的权利进行了适当的限制，是符合的时代的要求，美中不足的是在土地所有人侵犯用益物权人的权利设立地役权的情况下，法律并没有赋予用益物权人相应的救济方法。

　　2、完善我国现行地役权制度的建议

　　针对我国现行地役权制度上述问题,笔者广泛博览学术界的理论观点并结合司法实践，现对我国地役权制度的发展和完善提出些许立法修律建议，期作献曝之忱：

　　（1）对我国物权法中规定的地役权“登记对抗主义”模式，笔者持不同观点，支持采取“登记要件主义”模式。根据法理学的原理，法律制度的设计，都是从一国的经济环境、社会需求及有关的配套制度的完善和健全上考虑的，决非是某种单纯因素作用的结果。所以我认为，我国地役权的设立可以采取登记要件主义，这是与我国的经济制度、文化背景和其他社会因素相协调的。第一，对不动产物权变动，我国立法尚无统一的规定，但有关法律、法规实际上采取了登记要件主义的立场。如我国《城市房地产管理法》第35条规定，房地产转让、抵押，当事人应当按照有关规定办理权属登记；《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记；《土地管理法》第11条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。这些都体现了我国在对不动产的使用上有着“登记有效”的传统习惯，地役权应采用登记生效要件是符合法理的。第二，地役权采用登记要件主义有利于确保土地公有制和交易安全。在我国，土地属于公有，但国家和集体不可能亲自行使对土地的使用和收益，只能授权自然人或社会组织行使。在对土地的使用中为了避免国家和集体利益受损，就有必要对土地物权的种种利用、变动关系予以登记，加以明晰。地役权才登记生效主义即是为实现该目的的表现。因此，为避免这些权利的混乱和实践中的不便，采用登记要件主义，更有利于物权公示公信和交易安全。综上，不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示原则，涉及不动产的，要靠登记制度来保障。地役权作为独立的一种物权，自然应遵循物权关于不动产登记的规定，实行登记要件主义。　

　　（2） 在未来的《物权法》中明确地役权中“地”的概念。现行地役权客体，仅仅以土地为限，这种狭义的定义越来越来束缚了地役权制度的发展，限制了地役权效能的发挥。随着对土地利用的形式的多样化和城镇化进程的加快，对地役权的需求越来越大，对某块土地的更高效率地利用，往往体现在对该块土地上建筑物等利用上。“而对供役地的影响也开始更多的及于供役地上的建筑物，体现在立法上，世界各国也开始对传统地役权制度进行扩展，将地役权客体界定为不动产，土地之上的建筑被纳入地役权的客体。” 因此我国不应当把地役权制中的“地”仅限于土地，而应该的包括各种不动产，最大程度的不动产的效能，促进对物利用的最大化。

　 （3）丰富现行地役权的内容。诚如民法学家苏永钦先生所言：“地役权之内容变化多端，具有多样性，应是土地权利人可大量运用、以增加其土地价值之一项权利。” 虽然，依据物权法定原则，地役权的内容应该由法律明确规定，但是关于地役权的内容应包含弹性条款，赋予地役权的权利、义务人更大自由权。对相邻近不动产利用之调节是地役权的应有的价值，而“不动产利用”则是一个更为广泛的概念，在未来的物权法中可以尽量的列举现今社会生活中所存在的“利用”关系，并赋予其物权效力，使得地役权能更好的服务于社会的发展。

　 （4）在未来的《物权法》中应该规定在土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等用益物权人的权利受到侵犯时相应的救济途径，例如：“未经用益物权人同意的，用益物权人可以对土地所有权人损害地役权人的行为，请求法院予以撤消或变更、请求侵权人恢复原状、支付损害赔偿金等。这样，才能更好的遏制现实生活中大量存在的土地所有权人侵犯用益物权人的权利的现象，使得用益物权人的权利得到应有的保护，使地役权更大发挥其应有的效能，以适应这个不断发展的社会。

　　三、 结语　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　地役权制度是我国民事法律制度中的一项重要的法律制度，广大司法工作者在司法实践中应当全面总结，深入理解，依法科学运用；广大立法工作者在立法修律实践中应予以依法科学修改，使地役权制度与时俱进适地应社会主义经济不断发展的现实需要。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[参考文献]　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[1]“地役权的详细解释和现实意义”，载http://zhidao.baidu.com/link?url=UTnpq07b-BLgDaGtAr7WgLvNUR_7APJh3ttBN_SMcczZBpTWa7C873-vaorGyrXax5KOqXEsStOLqee-u1miLPqqDnjKFkg1qrWtFzbu0ZK，2014年10月28日访问。　　　

[2]“关于地役权制度的思考”，载http://www.chinalawedu.com/new/201209/caoxinyu2012091213532258832878.shtml,2014年10月28日访问。　　　　

[3]马俊驹、余延满：《民法原论》，法律出版社，2004年1月第2版。　　

[4]韩德培、马克昌、余能斌：《民法学》，中国人民公安大学出版社 人民法院出版社，2003年7月第1版。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[5]“《不动产登记暂行条例》全文”,载http://money.163.com/14/1222/11/AE2JS72O00253B0H.html,2014年12月24日访问。　　　　　　　　　　　　　　

[6]上律.指南针司法考试命题研究中心：《2014年国家司法考试必读法律法规汇编》（教学版，第二卷），中国财政经济出版社，2014年1月第1版，第61页至第62页。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[7]刘乃忠：《地役权法律制度研究》中国法制出版社，2007,（6）。　　　　

[8]梁慧星：《中国物权法研究》(下册)，法律出版社1998年版。　　　　　　

[9]谢在全：《民法物权论》(中册)，三民书局，2003年7月修订，第2版。　

[10]王利明：《物权法研究》，北京：中国人民大学出版社，2002年版，第364页。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[11][德]罗伯特•霍恩等著：《德国民商法导论》，张楚译，中国大百科全书出版社1996年版。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[12][意]彼德罗•彭梵得：《罗马法教科书》，黄风译，中国政法大学出版社，2005年版。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

（作者单位：江苏省宿迁市宿豫区人民法院）