近年来由于征地、拆迁引发的纠纷，房屋、土地权属纠纷，相邻纠纷，涉不动产的非诉执行纠纷，房屋、土地的查封、拍卖等一系列涉及不动产的诉讼、执行案件引发的信访案件占整体涉诉信访案件很大的比例。并且这类案件往往呈现出案件办理难度大、办案周期长、服判息诉率低、执行难、上访率高、化解难度大等特点，严重影响法院的审判工作乃至整体工作。本文作者以涉诉信访为参照，从不动产纠纷的特点，对相关法律的理解及在审判、执行工作中应注意的问题方面作简要阐述。

　　一、当前涉诉信访的新特点

　　2011年元月至2013年11月，上级各单位共交办南召法院未彻底化解的信访案件26个。其中反映刑事裁判不公的3件，对刑事被害人赔偿执行不到位引发上访的2件，因土地征收后补偿费分配发生纠纷引发上访的1件，因城市房屋拆除引发上访的4件，因土地、房屋权属发生纠纷进入行政诉讼引发上访的7件，因相邻不动产民事诉讼2件，因行政非诉强制拆除建筑引发上访的1件，在执行程序中因查封、变卖、拍卖土地、房屋引发上访的4件，反映其他执行不力的1件。以上涉及不动产纠纷的共23件，约占26件的88.5%。由此可以看出：

　　1、涉不动产的纠纷案件是造成信访的顽疾。从以上的分析数据可以看出，长期未结而又难以化解的涉诉信访案件中涉及不动产纠纷的占八成以上。这八成多案件的处理往往涉及当事人的基本生存权之一——居住权和生存权，处理不好，极易引发当事人的不满，发生连锁反应、引发恶性循环，造成更多的社会不安定因素。这类涉不动产纠纷案件反映在现实生活中与当前的城镇化建设、新农村建设、加速基础设施建设的过程中，来自于政府的行政征收、行政拆迁以及目前的房地产热引发的商品房开发和小产权房开发密不可分，在这一过程中必然引发、积累的大量的社会矛盾纠纷，具有鲜明的时代性和现实性，是国家的经济建设在司法领域的集中体现。

　　2、不规范的不动产交易行为使后期的信访案件化解困难重重。这类案件集中体现在目前的矿产资源开发和乡镇企业占用土地等问题上。在目前国家允许部分矿资源由民间开发以及鼓励民间资本投资兴建小微企业的情况下，大量的占地行为不可避免的发生。然而配套法律、法规并不健全，这些矿主或企业主利用农村的土办法，大多是通过与农户协商以租代买占用农地。这种行为看似在玩法律的擦边球，实则是与现行的法律法规严重冲突。而各级政府在招商引资的驱动下，采取了不置可否的暧昧态度，不经意间制造了社会矛盾，企业在利润最大化的利益驱动下，将各种负面效应推向被占地户，造成的损失，由农户买单。在据理抗争而无可奈任的情况下寻求政府协商，政府因无法定的审判权而无能为力，进而走向诉讼，而法院在处理这类于法无据的交易行为时左右为难。一方面在法院不得拒绝裁判理念的指导下，不能不处理所发生的纠纷，另一方面在处理起来又不能对这种交易行为找到合法的法律依据；一边是双方针锋相对的利益诉求，一边是政府的招商引资大局，法院进退两难，而与此对应的信访案件的化解更举步维艰。

　　3、行政执法不规范涉不动产纠纷信访案件发生的重要诱因。由于行政权和司法权的职权配置及相互监督关系，法院在审理行政诉讼案件时只限于司法权对行政权的合法进行审查，而不能由司法权直接代替行政权对某一项行政决定作出具体处理。但是多数行政诉讼信访案件是由于行政机关工作人员工作不认真、超越职权或滥用职权作出违法的行政决定。典型的最常见的就是行政机关在办理房产证、土地证过程中，由于种种原因出现相邻双方当事人的产权证书出现交叉现象，在当事人起诉到法院后，法院只能判决撤销产权证书，随之而来就是行政机关的重新确权。而对于这一项工作，行政机关又往往存在抵触情绪，不愿意重新做出不同的确权决定。因为重新做出不同的确权等于承认了错误。但如果重新确权，利益受损一方当事人会对既得利益据理力争，转而以法院撤证错误为由不断上访。

　　4、早期法院执法不规范及不动产法律的不完善也是造成涉执不动产信访案件的重要因素之一。由于早期我国没有完善的不动产权属规范的法律，一些关于不动产权属的规定只是散见于一些政策规定和司法解释当中，并且其规定又与现行法律冲突，加之早期对不动产的变卖、拍卖的不规范性出现了大量的法院拍卖、变卖房屋、土地现象，而随着房地产市场的日益火爆，《合同法》、《物权法》的相继出台，一些曾被法院卖掉房地产的当事人现在手持《合同法》、《物权法》的规定和法院早期执法中的些许瑕疵来声讨法院，说法官枉法裁判，说法院执行错误，要求赔偿损失，要求翻案，申请再审，申请执行回转。这些当事人在拿现在的法律标准衡量以前的执法，对此，审判机关也是有理难辨。并且这类信访案件一出来就是缠访、闹访，就是长期未结、难以化解。

　　5、追责机制不健全使行政机关在行政登记过程中屡屡制造涉不动产信访案件。以行政诉讼为例，对于当事人提起撤证纠纷，法院在判决撤销行政机关颁发权属证以后，作为法院的诉讼案件虽已结案，但面对法院对行政行为的否定，行政机关内部启动追责程序的很少，检察机关启动司法程序追究行政机关工作人员失职、渎职行为的也凤毛麟角。长此以往，法不责众，不了了之，使法院对于行政权的司法审查显得仓白无力，威严扫地，取而代之的是一而再、再而三的不合法的行政登记行为被法院撤销，撤销后使当事人之间的不动权属处于真空状态，当事人因合法权益得不到维护，寻求行政救济无门，转而以涉诉为借口引发上访。推而广之，其他涉不动产的行政行为也莫不如此，执法不严，追责不严将导致无法预料的涉不动产信访案件还会源源不断地涌向法院。

　　二、对涉不动产相关法律的理解

　　（一）《合同法》司法解释、《物权法》关于不动产权属的规定的理解

　　1、《合同法》的规定的理解

　　《合同法司法解释（一）》第9条第1款规定：法律、行政法规规定，合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同本身的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。此条告诉我们，登记是不动产物权发生变动的有效要件，而合同本身的效力与登记于否无任何关系，只要合同有效成立，除法律有规定或当事人另有约定外，合同自成立时生效，而不登记产生的效果是不动产的物权不发生变动。

　　2、《物权法》关于不动产权属的规定的理解

　　《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外；《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。

　　在这里，要通过法条看透立法原意，关于不动产物权的变动，我国法律采用了债权形式主义的变动模式，即一个有效的不动产权物权变动是由一个有效的合同同时进行了不动产的登记，共同组成，这里的登记是物权变动的生效要件之一，也就是说不承认物权变动的无因性，不承认无因性就是要关注有因性，有因性就是要对物权变动的原因行为，以不动产买卖为例就是对买卖合同的有效性进行价值评价，如据以变动的买卖合同无效或被撤销，则物权变动就失去了变动的基础，也就是物权不会发生变动，因此一个有效的不动产物权变动是一个有效的合同加上一个合法的登记行为共同组成，缺少任何一个条件，不动产物权就不会发生变动。

　　（二）《行政诉讼法》关于行政诉讼中判决类型的理解

　　《行政诉讼法》第54条第二项规定：具体行政行为有下列情形之一的，可以判决撤销或部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为……《行政诉讼法司法解释》第58条规定：被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将配合国家利益或公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令行政机关采取相应的补救措施，造成损害的，依法判决承担赔偿责任。

　　在行政诉讼的撤证案件当中，关于54条、58条的理解，笔者认为，撤销类判决和确认型判决相同点是：具体行政行为违法区别是：是否对国家利益或公共利益造成了重大损失。

　　（三）《最高人民法院查封、扣押、冻结规定》（简称《查扣规定》）

　　《查扣规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　在这里要结合《物权法》第106条关于善意取得的规定灵活掌握，该条规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的动产或不动产依照法律规定，应当登记的已经登记，不需要登记已经交付给受让人。

　　也就是说，第三人善意取得的财产，虽未办理过户，只是由于时间或其他客观方面的原因，暂时未办理过户手续，将来一定能办理过户手续，最终会依法取得所有权的，人民法院是不能查封、扣押、冻结的；而第三人恶意取得财产，最终无法取得所有权，却帮助被执行人规避执行的，人民法院可以查封、扣押、冻结的。

　　三、几点思考

　　（一）涉不动产案件在立案环节应注意的问题

　　1、相邻关系涉不动产纠纷民事诉讼案件要严格准入

　　虽然传统法理认为相邻关系纠纷不需要当事人提供有效的权属证明，只要是出现了相邻不动产的通风、采光、排水纠纷，并实际地影响了权益人的通风权、采光权、排水权，基于方便生活，方便生产的理念，法院应当受理。但此类案件在实际的处理时必然涉及双方当事人的权属界定，如果无具体的权属界定，那么对是否真正损害权益人的通风、采光、排水权，便无法科学有效地判断。从这一个层面上讲，权属证明不是可有可无的，因此涉不动产纠纷民事诉讼案件在立案时必须慎重，最起码在立案前进行必要的现场勘验，进行初步的调查，进行诉讼风险告知，避免因立案不当给审理工作制造障碍，必要时也可以引导当事人通过行政确权的途径解决纠纷。

　　2、因征收土地引发的补偿分配纠纷应区别对待

　　《土地承包法》司法解释第一条第一款第四项规定：“承包地征收补偿费用分配纠纷，人民法院应当受理”；第三款规定：“集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理”；第二十四条规定：“征地补偿方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持”。

　　对上述规定应作为一个整体进行理解和掌握，分情况处理：其一，对具有本集体经济组织的户籍，又长期在本集体经济组织居住，并实际分得土地的人员，对成员资格没有异议但集体经济组织不分配土地补偿费用的，人民法院可以受理；其二，对集体经济组织成员资格本身具有很大争议，要求法院处理分配问题的，人民法院不应受理，理由为：一是关于成员资格的界定无明确的法律指引；二是既便分配方案中有成员资格的规定，这种规定是否合法，法院同样面临着一个司法审查过程；三是成员资格的问题笔者认为是一个村民自治的范畴，法院不能介入处理。因此，这种情况下，法院不应受理，可以引导当事人通过行政途径解决。

　　3、涉不动产撤证行政诉讼案件应由上级法院管辖或指定其他法院管辖

　　最高人民法院关于《行政案件管辖规定》（简称《管辖规定》）条1条第1项规定：“下列案件由中级人民法院管辖：被告为县级人民政府的案件，但以县政府名义办理不动产物权登记的案件可以除外”。该条的除外规定使了“可以”而非“应当”，也就是说中级法院管辖以县级人民政府为被告的不动产物权登记案件是有法律依据的。《管辖规定》第4条又规定：“基层法院对其一审的案件认为应当由中级法院管辖的可以提请中级法院指定管辖，中级法院可以决定自己审理，指定本辖区其他基层法院审理，决定由提请的法院审理”。基于这两条规定，结合司法实践，我们知道，在司法权、行政权两项权能中，从现实层面讲，行政权具有主动和普遍性。司法权具被动性和局限性。撤证案的被告是县级人民政府，从实际情况上看政府与法院是领导与被领导的关系，如果基层法院受理，一方面会造成行政权对司法权的干预，另一方面，如果政府败诉，又面临执行难的问题。即使执行，同级政府要么是作出与原具体行为相同的行政行为，要么不作为，使所有权属处于真空，不利于问题的解决。因此，撤证案件在立案时必须灵活适用法律，争取上级法院支持，要么由上级法院管辖，要么指定其他法院管辖。

　　4、行政非诉强拆案件不予受理

　　行政非诉拆除类案件严格按照2013年最高法院司法解释的规定办理。对于按照《行政强制法》和《城乡规划法》等法律法规的规定，有行政执法权的行政机关，不依法行使执行权转而申请人民法院拆除的，人民法院不予受理。

　　（二）涉不动产案件在审理环节应注意的问题

　　1、民事审判方面。尽管《合同法》、《物权法》对物权变动作出了明确具体的规定，给人的总体认识是不动产物权的变动以登记为准，不登记、不发生不动产物权变动的效果。这没有错，但是必须明确我国现行《物权法》是对国外先进法律的借鉴和吸收，在法律移植的过程中，我国采取了有限的借鉴，即承认物权变动的独立性，否认物权变动的无因性，相反是秉承了物权变动的有因性。也就是说在现行《物权法》制度下，一个有效的不动产物权变动是一个合法的债权加上登记行为构成的。言外之意，作为物权变动的基础行为买卖合同被宣告无效或被撤销，即便有权属的登记，也不能发生实质的物权变动。因此裁判时法官必须对原因行为——买卖合同高度关注，重点看是否存在买卖双方是否存有恶意患通，导致合同被撤销的情况，一房二卖就是现实生活中最常见的案例。总之，在确定物权归属时，必须格外谨慎。

　　2、行政审判方面。《行政诉讼法》关于撤销类判决的实质是被诉行政行为违法，并且具有可撤销的内容。而与撤销类判决相对的《行政诉讼法解释》关于确认违法的判决的实质是行政行为违法，具有可撤销的内容，但撤销对国家利益或公共利益造成重大损失，进而判决确认具体行政行为违法，被确认违法后行政机关有采取补偿措施、赔偿损失的义务，而被诉具体行政行为仍然有效。

　　实践中法院对于不动产撤证纠纷一般采用撤销类判决，即因为颁证行为违法被依法撤销。这种判决对利害关系人有利，对行政相对人不利，实际上是对行政行为的全盘否定、彻底推翻，不能解决根本性的矛盾纠纷和问题。而确认违法判决在对被诉具体行政行为进行否定的同时考虑了国家利益、公共利益，使之不得为撤销，取而代之的是行政机关的内部纠错、赔偿损失。从这一点来看更具备科学性和人性化，所不同的是该类判决重点强调了国家利益、公共利益，对案件当事人的利益的考量却没有体现。如果将该条修改为行政行为违法，具有可撤销的内容，但撤销会对国家利益、公共利益、当事人利益造成重大损失的，应当判决确认被诉具体行政行为违法，但不撤销被诉的具体行政行为，进而启动行政机关内部的纠错赔偿机制，平衡利害关系人和行政相对人的关系，寻求二者利益的共同点，妥善化解双方之间矛盾纠纷，这样就充分体现了法律的人性关怀，至少对防止信访案件的发生会起到积极的作用。这一点无论从法律效果、社会效果还是政治效果上要明显好于撤销类判决。因此笔者建议修改《行政诉讼法解释》第58条，将但书条款扩大至损害当事人的利益。

　　（三）涉不动产执行案件应注意的问题

　　一是在强制执行终结后审慎启动再审程序。一方当事人或案外人上访的，案件的处理若无原则性错误，一般不宜引导当事人启动再审程序。因为涉不动执行案件一旦执行终结就基本意味着物权已经发生变动，若轻易进入再审程序，原判决一旦被撤销并改判，一方面会对判决的既判力造成影响，另一方面容易被当事人篡住把柄，以原判错误为由要求执行回转，则会引发新一轮的信访和不稳定。因此，对存在的瑕疵应通过其他方法进行纠正和补偿。

　　二是谨慎使用查封、扣押措施。房地产价格的波动频繁有目共睹，一旦被法院采取查封、扣押措施，意味着不动产不太可能进行交易，至少不能进行产权变更，若被执行人的利益受损，容易引发信访不安定因素，因此，只有在穷尽其他执行方法和措施未果时方得使用查、扣措施。

　　三是严格适用善意取得制度。善意取得制度在弥补物权变动无因性方面确实起到了很大的作用，极大的促进了市场交易行为，但是，对于不动产等大宗物品在适用该规定时必须格外小心。因为在善意取得的三要件中，首个要件就是受让人在取得财产时是善意的，而关于善意的标准却很难判断。当事人是否在规避执行，案外人善意取得了不动产被却被法院强制执行是否造成执行错误，这是判断失衡容易造成的两个极端。因此善意一词必须有大量的证据和调查材料予以证实。

　　总之，涉不动产纠纷案件是不好处理和难以处理的，需要法律的进一步完善和司法经验的不断积累，需要一线法官对法律的适用和修改多提宝贵意见，需要理论界对相关制度和规范进行深入的研究和指导。

　　（作者单位：河南省南召县人民法院）