【背景】

　　2013年以来，银行业不良贷款余额和不良率节节攀升，金融风险日益加大。各级人民法院如何围绕稳定发展大局，畅通银行不良资产处置通道，助推金融债权又快又好实现，改善金融环境，成为当前一项重要课题。对此，浙江省高级人民法院6月底要求全省法院集中力量开展银行不良资产处置专项活动。

　　日前，宁波市江北区人民法院在开展集中清理涉金融债权执行案件活动中发现，以不动产抵押方式设立的金融债权在执行环节频繁遭遇抵押物上另设租赁关系的情形。这一情形，依照“买卖不破租赁”的法律原则，将严重阻碍金融机构抵押权实现，危及金融债权安全。仅今年上半年，该院执行的涉金融债权案件中，存在抵押物上另设租赁关系的案件达90%以上。主要表现在：1.不动产租赁合同落款日期在设定抵押之前，且大多未办理租赁登记备案手续；2.不动产租赁合同约定了较长租赁年限甚至最长租赁年限，且有的租金已经一次性付清；3.有的承租人已在不动产上进行装修、建筑、添置附属物等；4.土地、厂房等大型不动产“群租”现象普遍，承租人为数人甚至几十人。

　　为了保障银行抵押债权的有效实现，降低银行抵押贷款的经营风险，提高金融债权的实际执行到位率，江北区法院对实践中遇到的问题进行了分析研究，并向中国银行业监督管理委员会宁波监管局发送了司法建议。

　　【建议】

　　浙江省宁波市江北区人民法院司法建议书

　　（2013）甬北法建字第9号

　　中国银行业监督管理委员会宁波监管局：

　　我院在执行多起涉拍卖已办理银行抵押贷款的房屋、厂房、土地等不动产案件过程中，发现案外人经常以对该不动产享有租赁权为由主张拍卖不破租赁，甚至以其已在该不动产上添置附属物要求赔偿，这对不动产的及时处理造成很大影响。一是影响银行抵押债权的有效实现，抵押物在拍卖中遭遇承租人拍卖不破租赁、要求赔偿、拒绝腾退等干扰致使抵押物无法及时有效处理，而影响银行抵押债权的实现。二是银行抵押贷款经营风险增加，房屋、厂房、土地等不动产的抵押，往往抵押金额巨大，抵押物的上述租赁乱象有可能造成抵押物无法拍卖或者流拍，增加银行抵押贷款的经营风险。三是影响法院执行，不少抵押物的租赁关系虽然存疑，但法院因手段所限、难以查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得带租拍卖或与承租人协调，从而影响拍卖成交率和成交价，影响申请人权益实现。

　　为此，本院特建议如下：

　　银行等金融机构能从各方面切实加强对房屋、厂房、土地等不动产抵押物租赁问题的贷前审查和贷后监管，增强风险意识。一是严格抵押贷款审查关，抛弃书面的形式审查，加强实体审查，如抵押物无租赁的，除要求抵押人书面声明抵押物无租赁外，银行应现场实地勘查抵押物是否有租赁，还应到房管、国土等部门调查抵押物有无租赁登记备案；二是运用法律途径消除抵押物租赁优先权，如抵押物有租赁的，应根据意思自治原则要求承租人放弃买卖不破租赁权利，不得对抗银行抵押权的实现，否则不予发放贷款；三是加强贷后监管，贷款发放后应定期对抵押物进行监管，实地进行监督、检查，看抵押物是否有租赁现象；四是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》房屋租赁需登记备案，银行应主动加强与房管、国土等部门的协调，做好房屋租赁登记备案机制，并随时了解抵押物的租赁登记情况。

　　浙江省宁波市江北区人民法院　

　　二〇一三年六月十八日　

　　【效果】

　　中国银行业监督管理委员会宁波监管局收到该司法建议后，高度重视，责成相关职能部门结合实际情况，针对建议，逐条进行了认真研究讨论，并以书面形式回函反馈，提出如下措施：

　　一、组织业务人员全面摸清已放贷款项的抵押物上有无存在设有租赁关系的情形，建立台账，分类处理，及早预控风险，加强贷后监督。抵押物尚未出租的，要求债务人补签“债务清偿前不出租抵押物”的承诺书；抵押物已经出租的，约谈债务人，要求根据合同及早解除租赁关系。

　　二、修订放贷流程，严格债权设立审核机制，强化放贷审核关，要求业务人员在放贷前一定要做到“三个一”：与放贷人面谈一次、社区走访调查一次、现场查勘一次。通过加强实体审查，尽量杜绝债务人在抵押物上私设租赁关系。

　　三、联动合作，与国土、房产交易中心等部门，建立健全房屋租赁登记备案信息共享机制。通过信息共享，金融机构能第一时间掌握房屋租赁情况，随时了解抵押物的租赁登记备案信息。

　　四、严格依法主张权利，对经过法院审理、进入执行程序的涉金融机构抵押债权案件，凡经金融机构事前审核走访并经抵押人承诺确不存在租赁关系的，一律申请法院依法启动执行拍卖程序，由债务人自行承担隐匿、私设租赁关系的不利法律后果。

　　中国银行业监督管理委员会宁波监管局采取上述措施后，债务人在不动产抵押物上乱设出租的行为得到明显遏止，不良贷款变现的力度和速度不断加强，法院执行金融债权案件中遇到承租人的对抗也明显减少，法院的司法公信力正在逐步提升。

　　（作者单位：浙江省宁波市江北区人民法院）