随着我国社会主义市场经济不断发展，城市建设逐渐向农村推进。农村宅基地的价值逐渐上升，农民将宅基地进行转让、抵押等现象越发普遍，但随之而来的宅基地纠纷日益增多。因此，有必要对宅基地使用权流转纠纷的转让效力及法律适用等问题进行分析，指导农民正确处理此类纠纷，从而促进农村的社会稳定和经济发展。

　　一、宅基地使用权转让纠纷

　 《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家相关规定。我国《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据上述条文，可认为宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即宅基地使用权转让合同必须经有关政府机构或者部门审批同意；宅基地使用权只能向本集体经济组织内部的成员转让；转让了宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。因此，农村宅基地使用权转让合同只要不符合上述法律规定，该合同即被认定为无效。

　　二、宅基地抵押纠纷

　　根据《担保法》第三十七条及《物权法》第一百八十四条的规定，宅基地、宅基地使用权不得抵押，因此相关的抵押合同应认定为无效。

　　三、宅基地上房屋买卖纠纷

　　在实践活动中，根据买受方的不同农村宅基地上房屋买卖合同纠纷可分为：

　 （1）城市居民购买农民宅基地上房屋

　　1999年国务院颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定：农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，在审判实践中一般将城市居民购买农村宅基地上房屋的合同认定为无效。

　 （2）外地农村居民购买本村宅基地上房屋

　　如前述，法院一般根据《土地管理法》的规定认为农民之间的宅基地上房屋的转让应当严格限定在本集体经济组织内部。因此，该类合同均应认定为无效。

　 （3）本集体经济内部成员之间的宅基地上房屋买卖

　　根据《土地管理法》，这类合同只要符合法律法规规定的农村宅基地的用地条件或经法定审批机关批准的，一般应当认定其有效。

　　对于上述农村房屋买卖无效合同的处理，司法实践中认为必须从纠纷的起因着手分析，慎重处理。在处理这类无效合同时，法院应当基于公平正义与诚实信用原则，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，从而确定出卖人对买受人应当进行的补偿；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，亦应对其添附价值进行补偿。这样，一方面判决确认合同无效，由买受人向出卖人返还房屋、出卖人向买受人返还购房款，重申了城市居民或外村村民购买农村房屋无法享有所有者权利的原则；另一方面，判决出卖人补偿买受人损失，对农民处理自己房屋的行为进行制约，更否定了交易中诚信缺失方行为。达到了社会效果与法律效果的统一。

　　四、农村合建房屋纠纷

　　农村合建房屋合同是指一方提供农村宅基地的使用权，另一方出资建房屋，并按照一定的比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同。实践中，农村合建房屋一般存在以下几种形态及其效力的认定：

　 （1）宅基地使用权人与本村村民合建房屋

　　本村村民作为本集体经济组织内部成员，具有取得宅基地使用权的主体资格。但是根据《土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”因此，并非是本村村民即可取得合建房屋所在的宅基地使用权。对于出资的本村村民能否取得该部分宅基地使用权，还应当经政府主管机关的批准，才能认定该合同有效。

　 （2）宅基地使用权人与外村村民或城市居民合建房屋

　　国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。所以，因外村村民或城市居民并不具有取得宅基地使用权的主体资格，所以，其与宅基地使用权人之间的合建合同应当认定为无效。认定合同无效后，依据民法的添附理论，判决房屋归宅基地使用权人所有，宅基地使用权人返还出资人的出资及相应的劳务报酬。

　　五、宅基地上房屋抵押纠纷

　 《担保法》第三十七条规定宅基地使用权不得设定抵押。但农民对宅基地上的房屋具有所有权，因此农民是否可以将其房屋抵押，司法实践中一般认为法律未明确禁止农民以其宅基地上房屋进行抵押，且禁止农民以房屋抵押可能会影响农民的融资能力，因此农村房屋可以设定抵押，但由于宅基地使用权不能设定抵押，抵押权的效力不及于该房屋占用范围内的宅基地。

(作者单位：山东省五莲县人民法院)