试卷三第12题：甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？

　　　A．乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权

　　　B．乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权

　　　C．乙、丙、丁都有优先购买权

　　　D．丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权

　　公布的参考答案是C。

　　这个选择题出的着实不错，一个小小的单选题考了四个知识点：按份共有、转租、按份共有人的优先购买权以及房屋承租人的优先购买权，但其给出的答案却令人费解，认为“乙、丙、丁都有优先购买权”在我国既无法律依据，也与学理不符。

　　一、按份共有人与承租人不可能同时享有优先购买权

　　对按份共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权，我国法律均有明确规定。前者规定在民法通则第七十八条第三款：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”后者规定在合同法第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”对这两条规定稍加分析便可看出二者之间有明显差异：按份共有人的优先购买权针对的是转让的共有份额，房屋承租人的优先购买权针对的则是出卖的房屋。通说认为，按份共有人的份额是对所有权量的分割，在共有物分割前仅是一个抽象存在，而房屋则是一个具体的物，是一个有形存在，二者本质不同，形式不同。因此，按份共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权适用对象不同，内容不同，根本不是同一权利，对于共有份额的转让，其他共有人是优先购买权权利主体，承租人则否，对于共有房屋的转让，承租人是优先购买权权利主体，其他共有人则否。共有人和承租人有不同的权利客体，当针对某一具体客体时（或份额或房屋），两者是权利人和非权利人的关系，不可能同时享有优先购买权。法律赋予共有人对其他共有人份额优先购买权，目的在于限制共有人数，简化共有物使用关系。

　　对于本题而言，由于甲转让的是自己的共有份额，因此只有其他共有人乙才有优先购买权，房屋承租人丙和丁都无优先购买权。从这个角度讲，本题四个选项都值得商榷。但既然题目这样出了，也就只好就题论题，从四个选项中选择一个最符合题意的“正确”答案。是“C”吗？

　　二、房屋转租后，承租人不再有优先购买权

　　从题目和所给的参考答案中，可以推测出题者认为共有人和承租人都有优先购买权，所要测试的只是承租人和次承租人之间的优先购买权问题。

　　房屋转租后，承租人和次承租人在出租人出卖租赁房屋时何者有优先购买权或者是二者皆有，我国法律并无明文，只能从学理中找寻答案。租赁合同中有两个特殊规则：买卖不破租赁和房屋承租人的优先购买权，学理称之为“租赁权物权化”。法律之所以使本属债权的租赁权物权化，并非出于法律的逻辑，而是基于立法政策的考量，隐含重要政治意义。从整个社会发展史看，租赁他人房屋、土地的人，一般为经济上的弱者，无能力购买生活必需的房屋、土地等不动产，当承租人在某个地方生活一段时间后，必然会围绕该房屋在社会上形成与生产、生活有关的多方面的特定联系，如果使其频繁搬家迁移，既给这些人带来很多不便，也会大大增加其生活成本（比如另租房屋的支出、搬家支出等），使这些生活困难的人生活更困难。因此对不动产承租人实有特别保护之必要，使这些弱势群体能有个基本安定的居住环境，以实现社会公平正义，稳定社会秩序。正是出于这一目的，法律赋予房屋承租人在同等条件下对出卖的租赁房屋有优先购买权，以实现物的利用与所有的统一，尽可能维持承租人对租赁物的利用状态。房屋承租人的优先购买权反映了居住安全保障这一基本人权要求。

　　也就是说，房屋承租人优先购买权是为保障承租人基本居住权而设，当其对该房屋无居住需要时，也就无对其特殊保护的必要。承租人将其租赁的房屋再转租给第三人（次承租人），恰恰反映了其对该房屋无居住需要，其把房屋转租给他人，目的多是为了收益（实践中也有低价转租的情形，但毕竟是少数），但优先购买权并不是为了保护承租人收益权的，因此，房屋转租后，出租人出卖租赁的房屋时，承租人不再有优先购买权，该权利由实际居住的次承租人享有。另外，还可从实践操作角度论证承租人和次承租人不可能同时享有优先购买权。假设二者都有优先购买权，且都要购买该房屋时，实践中如何操作？如果让两人以竞买的形式，由出价高者购买，其行使的已经不是优先购买权了，因为优先购买权的前提是“同等条件”。如果让两人共同购买，成为共有人，则是人为把简单关系复杂化，况且承租人和次承租人多是陌生人，怎会愿意成为共有人？并且如果两者同意共同购买的话，有无优先购买权都不会出现问题和争议。是否还有其他方式来实现二者的优先购买权，笔者想不出，还请方家赐教。

　　基于以上分析，笔者认为，该题的正确选项应是“乙有优先购买权，丙、丁无优先购买权”，但由于题目中无这一选项，因此，最符合题意的答案是“B”。