管家逃逸考验物管条例可操作性
2003-11-04 15:39:38 | 来源：来源：人民网 | 作者：张东锋
11月1日凌晨，广州某小区物业管理公司突然撤离，并“偷”走公共设施，致使该小区公共管理处于真空状态。面对“安全没了保障、公共卫生没人打扫”的“公共危机”，业主们在有关部门的协助和监督下召开了第一届业主代表大会，并产生了业主委员会。业委会表示，他们将尽快负起责任，保障业主利益。（《新快报》11月3日报道）
为了应对城市小区物业管理中出现的一系列问题，我国第一部《物业管理条例》自今年9月1日起由国家建设部正式公布实施，这标志着我国物业管理正逐步纳入法制化轨道。然而，在《条例》实施后竟能出现物业管理公司连夜撤离的咄咄怪事，这不能不引起我们的深刻反思。
“管家”本该“主人”管。根据《物业管理条例》规定，“所谓的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。由此我们可以看出，《条例》第一次明确界定了业主与物业公司的主仆关系，即业主享有对小区公共设施的所有权、使用权、处置权和收益权，而物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。因此，“管家”是“主人”根据自己的需要选择产生的。
然而，没有“主人”哪来的“管家”？根据《条例》规定，原则上，物业管理部门是由业主集体选择（业主大会）产生的，并由业主大会和业主委员会监督物业公司的管理活动，有了“主人”后才有“管家”。然而，我们在报道中却发现，事发前该小区并没有依据《条例》规定成立业主大会，而是直到物业管理公司撤离，出现了“公共危机”、业主意识到自身利益受到了威胁的时候，才紧急召开业主代表大会，以致出现“管家”先于“主人”的怪现象。
“主人”为何难做主，无疑有业主本身权利和公共责任意识高低的问题。因为公共设施本身的非排他性使那些不关注公共利益的人有了“搭便车”的可能，换句话说，即使个别业主不关心物业管理公司的管理水平和服务态度，他也能从其他人对物业管理公司的监督中得到好处。
但如果仔细探究，我们发现《条例》规定的可操作性问题，才是制约业主对物业管理公司进行有效监督的最根本因素。一些专家认为，《条例》的最大进步之处，就是使业主大会成为物业管理最高决策机构。然而，现实中，业主大会成立却是“步履维艰”。《条例》第十二条规定：“业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。”但由于业主利益的极大分散性和上述“搭便车”现象的存在，上述条件往往难以实现，所以才会有“未有主人，先有管家”的事情发生。一旦离开了业主大会这样的集体权力制约，仅凭业主个人的单一努力就很难实现对自我利益的切实保护，他们也就不是真正意义上的小区主人。
“主人”不管谁来管？业主利益问题是随着近年来房地产业的迅猛发展而出现的。作为一种新生事物，在其维权制度尚未完善的条件下，政府对物业管理公司的适当监督是必不可少的，这也是一个“民治、民享、民有”政府的职责所在。尤其是在像上述业主监督缺位的条件下，有关政府部门更应通过对物业管理公司的审核、准入等方式加强管理和监督。也只有将业主监督与政府管理有机地结合起来，“主人”监督和政府管理双“管”齐下，“管家”才不会没人管，同时也会更好地维护业主的合法权益。（原载：南方都市报）
为了应对城市小区物业管理中出现的一系列问题，我国第一部《物业管理条例》自今年9月1日起由国家建设部正式公布实施，这标志着我国物业管理正逐步纳入法制化轨道。然而，在《条例》实施后竟能出现物业管理公司连夜撤离的咄咄怪事，这不能不引起我们的深刻反思。
“管家”本该“主人”管。根据《物业管理条例》规定，“所谓的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。由此我们可以看出，《条例》第一次明确界定了业主与物业公司的主仆关系，即业主享有对小区公共设施的所有权、使用权、处置权和收益权，而物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。因此，“管家”是“主人”根据自己的需要选择产生的。
然而，没有“主人”哪来的“管家”？根据《条例》规定，原则上，物业管理部门是由业主集体选择（业主大会）产生的，并由业主大会和业主委员会监督物业公司的管理活动，有了“主人”后才有“管家”。然而，我们在报道中却发现，事发前该小区并没有依据《条例》规定成立业主大会，而是直到物业管理公司撤离，出现了“公共危机”、业主意识到自身利益受到了威胁的时候，才紧急召开业主代表大会，以致出现“管家”先于“主人”的怪现象。
“主人”为何难做主，无疑有业主本身权利和公共责任意识高低的问题。因为公共设施本身的非排他性使那些不关注公共利益的人有了“搭便车”的可能，换句话说，即使个别业主不关心物业管理公司的管理水平和服务态度，他也能从其他人对物业管理公司的监督中得到好处。
但如果仔细探究，我们发现《条例》规定的可操作性问题，才是制约业主对物业管理公司进行有效监督的最根本因素。一些专家认为，《条例》的最大进步之处，就是使业主大会成为物业管理最高决策机构。然而，现实中，业主大会成立却是“步履维艰”。《条例》第十二条规定：“业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。”但由于业主利益的极大分散性和上述“搭便车”现象的存在，上述条件往往难以实现，所以才会有“未有主人，先有管家”的事情发生。一旦离开了业主大会这样的集体权力制约，仅凭业主个人的单一努力就很难实现对自我利益的切实保护，他们也就不是真正意义上的小区主人。
“主人”不管谁来管？业主利益问题是随着近年来房地产业的迅猛发展而出现的。作为一种新生事物，在其维权制度尚未完善的条件下，政府对物业管理公司的适当监督是必不可少的，这也是一个“民治、民享、民有”政府的职责所在。尤其是在像上述业主监督缺位的条件下，有关政府部门更应通过对物业管理公司的审核、准入等方式加强管理和监督。也只有将业主监督与政府管理有机地结合起来，“主人”监督和政府管理双“管”齐下，“管家”才不会没人管，同时也会更好地维护业主的合法权益。（原载：南方都市报）
责任编辑：漆浩
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